Vendita immobile abusivo: di chi è la responsabilità?

Vendita immobile abusivo. Responsabilità anche dell’acquirente che acquista senza fare verifiche.

Tribunale di Taranto, sezione monocratica, 04.01.2016, n. 3

Premesso che la materia è complessa e, di conseguenza, è opportuno esaminare in modo approfondito caso per caso; premesso che l’orientamento della giurisprudenza di legittimità è nel senso di ritenere che il certificato di agibilità [ex abitabilità, distinzione eliminata ad opera del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.06.2003)], sia soprattutto posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere la funzione economico-sociale negoziata, così assicurando al compratore il legittimo godimento e la commerciabilità (ex multis, Cass. Civ., 20.04.2006, n. 9253; Cass. Civ. 25.02.2002 n. 2729; Cass. Civ., 19.12.2000, n. 15969), la mancanza della agibilità spesso rileva dal punto di vista dell’inadempimento del venditore ad una delle sue principali obbligazioni, ex art. 1477 c.c. e ex artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, configurandosi un’ipotesi di vendita aliud pro alio, per l’impossibilità che il bene assolva la funzione economico-sociale che gli è propria.

Ciò precisato, la sentenza ora in commento dei giudici di merito (n.3/2016) merita attenzione in quanto con la stessa si è ravvisata la responsabilità dell’acquirente, per un terzo, poiché, «incorrendo in un deficit di diligenza, ha omesso di eseguire le dovute verifiche, pur dichiarando il contrario, esonerando il Notaio dai relativi accertamenti».

La fattispecie all’esame del Tribunale. La vicenda ha ad oggetto un immobile, acquistato dall’attore nel 2007 da una coppia di coniugi. Successivamente alla vendita, l’acquirente aveva scoperto che l’immobile era abusivo almeno per la porzione di metà e che non aveva agibilità, contrariamente a quanto asserito dai venditori nell’atto di compravendita secondo cui il fabbricato era stato costruito prima del 1967 e non aveva subito modificazioni successive. Era dunque evidente che l’acquirente fosse stato “tratto in inganno” sulla regolarità urbanistica dell’immobile, con conseguente responsabilità dei venditori e del Notaio rogante, a nulla rilevando la dichiarazione liberatoria dell’acquirente; le porzioni abusive non sanate dai venditori e la mancanza dell’agibilità implicavano la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo, il rimborso delle spese sostenute, il risarcimento dei danni; in via subordinata, nel caso di rigetto della domanda di risoluzione, l’attore instava per l’accoglimento dell’istanza risarcitoria per la perdita del valore commerciale dell’immobile, per i costi dell’eventuale sanatoria e della regolarizzazione catastale.

Questa la tesi dell’acquirente che il giudice pugliese accoglie, nei limiti della fondatezza.

Se è vero, osserva il giudice di merito, inserendosi nel solco della costante giurisprudenza di merito e di legittimità, che nella vendita di beni immobili «viene in rilievo l’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico – sociale e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto, di talché il requisito del certificato di agibilità risulta essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene», è altresì vero che l’inadempimento «del venditore rispetto ad una delle sue principali obbligazioni, quale il rilascio al compratore del certificato di agibilità, giustifica il recesso del compratore, solo quando si configuri un’ipotesi di “aliud pro alio”, cioè nel caso in cui la “res tradita” sia completamente diversa da quella pattuita, come tale del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico – sociale». Vero è anche che la mancata consegna del certificato «costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti – comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico – sociale che gli è propria – giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludono in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrono le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre, nelle altre ipotesi, l’omissione del venditore non si sottrae ad una verifica dell’importanza e gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile” (cfr., tra le altre, Cass. sez. II, 15.2.2008 n. 3851…)».

Nella fattispecie all’esame del giudicante, come risultava dalla documentazione prodotta,  l’immobile, ancorché edificato anteriormente al 1967, era stato interessato da successive opere edilizie abusive che erano pari alla metà dell’attuale superficie, ossia, con l’ampliamento successivo al 1992, era divenuta doppia l’estensione. Ma se responsabile non poteva che essere il venditore che aveva proceduto alla vendita di un immobile in parte abusivo, dalla responsabilità non si poteva sottrarre neppure il compratore il quale, nell’atto pubblico, aveva dichiarato di «rinunciare ad effettuare indagini di natura urbanistica relative all’immobile oggetto dell’atto” e … di “aver espletato personalmente le opportune indagini presso i competenti uffici” (cfr. facciata n. 3) dell’atto pubblico)». In altri e più chiari termini, è acclarata la responsabilità dell’acquirente che, «incorrendo in un deficit di diligenza, ha omesso di eseguire le dovute verifiche, pur dichiarando il contrario, esonerando il Notaio dai relativi accertamenti».

Pertanto, la responsabilità, conclude il Tribunale, «deve distribuirsi tra il L. [il venditore] e lo S. [il compratore], in misura rispettiva di 2/3 e di 1/3 ».

Per questi motivi. «La domanda attorea può, quindi, essere accolta in punto di risarcimento del danno ex articoli 1489 – 1494 c.c. per l’importo di Euro 20.000,00 (attualizzato), determinato in base agli effetti del riparto di responsabilità, del prezzo di Euro 60.000,00 conseguito dal L., del fatto che l’immobile può esprimere un valore commerciale e può essere dotato della certificazione di agibilità solo se privato della porzione abusiva, nonché del fatto che lo S. lo ha comunque utilizzato per diversi anni».

Anche l’acquirente dell’immobile non è esente da colpe.

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