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condominio3

Condominio. Parti comuni

condominio3

«L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale».

Questo, il principio enunciato dalla Suprema Corte[1] in materia di condominio e, nella specie, dell’uso delle parti comuni.

Fatto. Due proprietari di un appartamento, citavano in giudizio due condomini responsabili di aver occupato un locale di proprietà condominiale, denominato centrale termica, con oggetti e/o attrezzature utilizzati per il sovrastante studio odontoiatrico, istando per la rimozione di quegli oggetti e di quelle attrezzature nonché per il risarcimento dei danni sopportati. Il Tribunale rigettava la domanda sulla base del fatto che il locale in discussione fosse di dimensioni molto contenute mentre gli attori non avevano dedotto né l’interesse che si proponevano di realizzare né il pregiudizio che lamentavano. Successivamente adìta la Corte di Appello, questa confermava la sentenza del Tribunale dando rilievo alla circostanza che il vano oggetto di lite era sì destinato a centrale termica condominiale ma in realtà di fatto inutilizzato, avendo i condomini optato per sistemi di riscaldamento autonomo; sicché, “a dire dei giudici d’appello, l’occupazione operata dai convenuti con le attrezzature e gli impianti occorrenti al loro studio odontoiatrico era conforme alla destinazione a natura tecnica di quel vano”. Non rimaneva ai soccombenti che adìre la Suprema Corte che, contrariamente a quanto deciso dal giudice del merito, ha accolto la domanda dei proprietari.

Diritto. E’ orientamento costante della Suprema Corte, in ciò palesandosi l’errore della sentenza impugnata, che «l’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non possa mai estendersi all’occupazione (come accertata nel caso in esame) pressoché integrale del bene, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all’usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità (così Cass. Sez. 2, 04/03/2015, n. 4372; Cass. Sez. 2, 14/12/1994, n. 10699)». E spetta al giudice del merito, in presenza di una condotta del condomino consistente nella stabile ed esclusiva occupazione del bene comune, valutare non solo in fatto se ne venga alterata la destinazione, ma comunque se vi sia, o no, compatibilità con il pari diritto in capo agli altri partecipanti. Essendo stata, detta verifica, completamente omessa dalla Corte territoriale, i Giudici di Piazza Cavour hanno cassato la sentenza con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello che dovrà pronunciarsi uniformandosi al principio sopra richiamato.

 

 

[1] Cass. Civ., Ord. Sez. 6°, 23.06.2017 n. 15705

mansarda

Il condomino non può adibire a mansarda ad uso esclusivo la porzione di sottotetto di natura condominiale

«La proprietà condominiale del locale sottotetto dell’edificio, anche nella parte sovrastante l’appartamento, sito all’ultimo piano, impedisce al proprietario di quest’ultimo di trasformarlo in mansarda ad uso esclusivo. L’uso più intenso che il singolo condomino può fare della cosa condominiale certamente non può risolversi nell’escludere totalmente da godimento di una delle parti comuni il condominio e, quindi, gli altri condòmini».

E’ quanto emerge dalla sentenza della Suprema Corte[1] che ha rigettato il ricorso del proprietario che aveva trasformato il sottotetto in mansarda, di proprietà esclusiva.

In fatto e in diritto. A fronte della sentenza del Tribunale adìto, confermata in sede di appello, veniva dichiarata la proprietà condominiale del locale sottotetto dell’edificio, anche nella parte sovrastante l’appartamento sito all’ultimo piano, di proprietà del convenuto [X] il quale, sollecitando così l’azione di alcuni condomini [Y], aveva adibito a mansarda la porzione del sottotetto, ad uso esclusivo.

Ma anche gli Ermellini, allineandosi alle decisioni assunte dalla Corte territoriale a riguardo, non ritengono di accogliere il ricorso di [X] il quale contesta l’uso condominiale del locale, assumendo la sussistenza di un uso individuale. Diversamente, i giudici di Piazza Cavour concordano nel ritenere «l’uso condominiale del sottotetto, reso peraltro evidente, dal divieto di accesso allo stesso da parte dei singoli condomini, reso effettivo attraverso l’attivazione del portiere, il quale solo per comprovate e transitorie ragioni poteva temporaneamente far accedere al sottotetto i singoli condomini». L’affermazione, poi, secondo la quale la sentenza «non avrebbe preso atto che l’uso condominiale aveva riguardato solo una parte del sottotetto risulta apodittica e non autosufficiente».

Entra in gioco certamente l’utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino, richiamato dal ricorrente, che tuttavia non può risolversi nell’escludere totalmente dal godimento di una delle parti comuni il condominio e, quindi, gli altri condomini. «Non è dubbio, infatti, che l’uso più intenso della cosa comune alla quale fa riferimento il ricorrente importa, appunto, che fermo restando la fruizione condominiale di quella parte, il singolo condomino, che con essa venga a trovarsi in una situazione di particolare prossimità, può goderne con particolare intensità, senza, tuttavia, si ripete, mutarne la destinazione e negarne la natura comune».

 

[1] Sez. II, 23.03.2017, n. 7544