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Condominio. Parti comuni

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«L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale».

Questo, il principio enunciato dalla Suprema Corte[1] in materia di condominio e, nella specie, dell’uso delle parti comuni.

Fatto. Due proprietari di un appartamento, citavano in giudizio due condomini responsabili di aver occupato un locale di proprietà condominiale, denominato centrale termica, con oggetti e/o attrezzature utilizzati per il sovrastante studio odontoiatrico, istando per la rimozione di quegli oggetti e di quelle attrezzature nonché per il risarcimento dei danni sopportati. Il Tribunale rigettava la domanda sulla base del fatto che il locale in discussione fosse di dimensioni molto contenute mentre gli attori non avevano dedotto né l’interesse che si proponevano di realizzare né il pregiudizio che lamentavano. Successivamente adìta la Corte di Appello, questa confermava la sentenza del Tribunale dando rilievo alla circostanza che il vano oggetto di lite era sì destinato a centrale termica condominiale ma in realtà di fatto inutilizzato, avendo i condomini optato per sistemi di riscaldamento autonomo; sicché, “a dire dei giudici d’appello, l’occupazione operata dai convenuti con le attrezzature e gli impianti occorrenti al loro studio odontoiatrico era conforme alla destinazione a natura tecnica di quel vano”. Non rimaneva ai soccombenti che adìre la Suprema Corte che, contrariamente a quanto deciso dal giudice del merito, ha accolto la domanda dei proprietari.

Diritto. E’ orientamento costante della Suprema Corte, in ciò palesandosi l’errore della sentenza impugnata, che «l’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non possa mai estendersi all’occupazione (come accertata nel caso in esame) pressoché integrale del bene, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all’usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità (così Cass. Sez. 2, 04/03/2015, n. 4372; Cass. Sez. 2, 14/12/1994, n. 10699)». E spetta al giudice del merito, in presenza di una condotta del condomino consistente nella stabile ed esclusiva occupazione del bene comune, valutare non solo in fatto se ne venga alterata la destinazione, ma comunque se vi sia, o no, compatibilità con il pari diritto in capo agli altri partecipanti. Essendo stata, detta verifica, completamente omessa dalla Corte territoriale, i Giudici di Piazza Cavour hanno cassato la sentenza con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello che dovrà pronunciarsi uniformandosi al principio sopra richiamato.

 

 

[1] Cass. Civ., Ord. Sez. 6°, 23.06.2017 n. 15705

riscaldamento

Condominio. Distacco da impianto centralizzato.

E’ legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, cod. civ., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso. Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento. Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.

E’ quanto emerge dalla ordinanza[1] pubblicata dalla seconda sezione.

In sostanza, ciascun condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento nel caso che dal detto distacco non derivino squilibri nel funzionamento dell’impianto centralizzato né maggiori consumi per gli altri condomini. Alla legittimità del distacco consegue anche l’esonero del condomino dal pagamento delle spese per il consumo, e ciò nonostante il regolamento condominiale contrattuale preveda diversamente.

In fatto. Impugnate da un condomino dinanzi al Tribunale le delibere condominiali che avevano rigettato la sua richiesta di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, nella ritenuta loro contrarietà alla legge, chiedendo per l’effetto di non essere più tenuto a contribuire alle spese di gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il Tribunale, ritenuto legittimo il distacco operato dal condomino, affermava tuttavia che, in applicazione delle disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, l’attore era comunque tenuto a partecipare alle spese relative alla conservazione ed uso dell’impianto centralizzato. Proposto appello, la Corte territoriale confermava la sentenza gravata, ritenendo applicabili, quanto alle spese di gestione, le disposizioni del regolamento che escludevano la possibilità per il condomino di sottrarsi alle spese di manutenzione, riparazione, consumo ed esercizio del riscaldamento, anche laddove il singolo condomino si fosse distaccato dall’impianto centralizzato.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il condomino che, dagli Ermellini, si è visto accogliere le proprie richieste, sia con riferimento alla legittimità della scelta del distacco dal centralizzato, sia con riferimento alle spese di uso.

In diritto. La Corte di Cassazione ha quindi ritenuto, come risulta dalla massima sopra riportata, che «è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, cod. civ., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso. Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento».

I giudici di Piazza Cavour sono dell’avviso che «la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune».

Parola al Giudice del rinvio per nuovo esame.

 

[1] Corte di Cassazione, Sez. II, 12.05.2017 n. 11970

mansarda

Il condomino non può adibire a mansarda ad uso esclusivo la porzione di sottotetto di natura condominiale

«La proprietà condominiale del locale sottotetto dell’edificio, anche nella parte sovrastante l’appartamento, sito all’ultimo piano, impedisce al proprietario di quest’ultimo di trasformarlo in mansarda ad uso esclusivo. L’uso più intenso che il singolo condomino può fare della cosa condominiale certamente non può risolversi nell’escludere totalmente da godimento di una delle parti comuni il condominio e, quindi, gli altri condòmini».

E’ quanto emerge dalla sentenza della Suprema Corte[1] che ha rigettato il ricorso del proprietario che aveva trasformato il sottotetto in mansarda, di proprietà esclusiva.

In fatto e in diritto. A fronte della sentenza del Tribunale adìto, confermata in sede di appello, veniva dichiarata la proprietà condominiale del locale sottotetto dell’edificio, anche nella parte sovrastante l’appartamento sito all’ultimo piano, di proprietà del convenuto [X] il quale, sollecitando così l’azione di alcuni condomini [Y], aveva adibito a mansarda la porzione del sottotetto, ad uso esclusivo.

Ma anche gli Ermellini, allineandosi alle decisioni assunte dalla Corte territoriale a riguardo, non ritengono di accogliere il ricorso di [X] il quale contesta l’uso condominiale del locale, assumendo la sussistenza di un uso individuale. Diversamente, i giudici di Piazza Cavour concordano nel ritenere «l’uso condominiale del sottotetto, reso peraltro evidente, dal divieto di accesso allo stesso da parte dei singoli condomini, reso effettivo attraverso l’attivazione del portiere, il quale solo per comprovate e transitorie ragioni poteva temporaneamente far accedere al sottotetto i singoli condomini». L’affermazione, poi, secondo la quale la sentenza «non avrebbe preso atto che l’uso condominiale aveva riguardato solo una parte del sottotetto risulta apodittica e non autosufficiente».

Entra in gioco certamente l’utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino, richiamato dal ricorrente, che tuttavia non può risolversi nell’escludere totalmente dal godimento di una delle parti comuni il condominio e, quindi, gli altri condomini. «Non è dubbio, infatti, che l’uso più intenso della cosa comune alla quale fa riferimento il ricorrente importa, appunto, che fermo restando la fruizione condominiale di quella parte, il singolo condomino, che con essa venga a trovarsi in una situazione di particolare prossimità, può goderne con particolare intensità, senza, tuttavia, si ripete, mutarne la destinazione e negarne la natura comune».

 

[1] Sez. II, 23.03.2017, n. 7544

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Condominio. responsabilità da custodia. caduta dall’ascensore

Condominio. responsabilità da custodia. caduta dall’ascensore. l’utente disattento non può essere risarcito

Cass. Civ., Sez. III Civ., 22.06.2016 n. 12895

Fino a che punto il Condominio deve essere ritenuto responsabile del danno occorso ad un condomino caduto mentre usciva dall’ascensore a causa dell’arresto della cabina ad un livello più basso di circa 20 centimetri rispetto al piano di uscita ? Se solo pensiamo a quante volte al giorno siamo soliti prendere l’ascensore nonché ai numerosi e recenti provvedimenti giurisprudenziali sull’argomento, ci rendiamo conto che non si tratta di questione di poco momento.

Il fatto alla attenzione della Suprema Corte. La Signora [X] propone ricorso, affidato a tre motivi, avverso la decisione della Corte di Appello che, in totale riforma della sentenza del Tribunale, rigettava la domanda proposta nei confronti del Condominio per il risarcimento del danno, ex art. 2051 c.c., subìto in conseguenza di una rovinosa caduta mentre usciva dall’ascensore, attribuita al malfunzionamento dello stesso, che si era arrestato più in basso con un dislivello di circa 20 centimetri rispetto al piano di uscita. In altri e più chiari termini, mentre in primo grado le richieste risarcitorie della donna avevano trovato accoglimento, la Corte di merito le aveva disattese ravvisando il caso fortuito consistente nel comportamento negligente della danneggiata, quale comportamento disattento idoneo ad interrompere il nesso di causa tra l’evento ed il danno.

In motivazione. Gli Ermellini confermano l’iter argomentativo seguito dalla Corte di merito in quanto, ai sensi dell’art. 2051 c.c., «allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass. n. 23584 del 2013)».

Nella specie, infatti, il dislivello «di circa 20 centimetri avrebbe potuto essere intrinsecamente pericoloso; ma, le condizioni di illuminazione e la presenza della doppia porta, avrebbero reso superabile il pericolo – comunque ingeneratosi – se la danneggiata avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto, come mette in evidenza il giudice dei merito nel valutare così interrotto il nesso causale tra cosa ed evento».

La Suprema Corte quindi rigetta il ricorso, condannando la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

A chiusura del presente commento, una considerazione finale sorge spontanea: non ci si può distrarre mai…..ed anche prendere l’ascensore può, talvolta, rivelarsi insidioso …!

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Condominio. con la riforma è possibile suddividere in due unità l’appartamento

Condominio. con la riforma è possibile suddividere in due unità l’appartamento  sempre che il regolamento non lo vieti

Corte di Cassazione, sez. II civ., 24.06.2016, n. 13184

La fattispecie all’esame della Suprema Corte. Il Tribunale, adìto in primo grado dal Condominio, in accoglimento della domanda avanzata nei confronti di una condomina, che aveva distinto l’appartamento di sua proprietà in due unità immobiliari nonché soprelevato il lastrico solare, dichiarava illegittime la suddivisione e la sopraelevazione. Proposto appello, il giudice di secondo grado, in parziale riforma della decisione impugnata, rigettava la domanda relativamente alla soprelevazione ma confermava la illegittimità della suddivisione dell’appartamento. I Giudici territoriali, infatti, ritenevano: (i) la suddivisione in due unità immobiliari dell’appartamento non poteva non essere illegittima, prevedendo il regolamento condominiale un edificio costituito da sole 14 unità immobiliari; (ii) la creazione di un altro appartamento non avrebbe potuto non comportare, in caso di vendita futura, l’incremento del numero dei condomini, con un possibile pregiudizio sull’utilizzo dei beni e dei servizi comuni; (iii) l’aumento del numero dei condomini avrebbe deprezzato il valore dell’edificio; (iv) sarebbe risultata negativa l’incidenza su costituzione e funzionamento dell’assemblea condominiale.

Nonostante le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale siano state per il rigetto del ricorso, gli Ermellini lo accolgono per le motivazioni di seguito illustrate.

«L’art. 1122 c.c., nel testo ratione temporis applicabile», precisa la Suprema Corte, «disciplina l’ipotesi in cui il condomino realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva: consente l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino). Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass.2493/1967;2683/1980)». In altri e più chiari termini, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale intervento arrechi, o possa arrecare, pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che spetta ai comproprietari. Le motivazioni del Tribunale che hanno ritenuto illegittima la suddivisione dell’appartamento si fondano, ritengono gli Ermellini, su mere ipotesi, senza la verifica in concreto della effettiva incidenza che l’aumentato numero di condòmini avrebbe determinato sull’uso delle cose comuni: «sarebbe stata necessaria una indagine che avesse tenuto necessariamente conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell’edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare; il che non potrebbe desumersi dalla menzione nel regolamento condominiale contrattuale della (mera) esistenza di sole 14 unità, senza che sia stato in alcun modo accertata alcuna prescrizione vincolante o, meglio, alcun divieto di suddivisione degli appartamenti».

Infine, circa l’eventuale incidenza negativa sulla costituzione e sul funzionamento dell’assemblea di condominio, la Suprema Corte, interpretando in senso evolutivo la relativa disciplina, giusta le novità introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, seppure inapplicabile al caso di specie, afferma che, secondo il nuovo art. 69 disp. att. c.c., è consentita la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, ovverosia quando, a seguito di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unità immobiliare, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale della unità immobiliare.

In conclusione, secondo gli Ermellini, previamente ed anzitutto accertando che il regolamento condominiale non vieti la suddivisione delle unità immobiliari, sarà necessaria ed opportuna una indagine che tenga conto di ubicazione, struttura e dimensioni dell’edificio per verificare il peso dell’eventuale uso maggiormente intensificato della cosa comune. E se la suddivisione si attua nel rispetto del diritto degli altri condomini, non potrà che essere legittima.

Parola al giudice del rinvio.

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Via dal terrazzo la serra autorizzata dal comune ma vietata dal regolamento condominiale

Corte di Cassazione, sez. III civ., ordinanza 22.06.2016, n. 12917

«Le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo — neppure ai fini della legittimità di una innovazione ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. da compiersi nell’ambito di un condominio di edificio — incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini».

Alla attenzione degli Ermellini la vicenda che vedeva contrapposti un Condominio, in qualità di attore, e i proprietari di un appartamento sito nello stesso edificio, quali convenuti, citati al fine di vederli condannare alla rimozione della serra realizzata sulla terrazza del loro appartamento, in quanto vietata dal regolamento condominiale, nonché al ripristino dello stato dei luoghi. Il Tribunale accoglieva la domanda del Condominio con sentenza confermata dalla Corte di Appello. Ai proprietari dell’appartamento non è restato che adìre la Suprema Corte con ricorso affidato a quattro motivi.

In particolare, (i) con il primo motivo i ricorrenti deducevano l’omesso esame della Corte di Appello circa fatti decisivi per il giudizio, con riferimento alla mancata considerazione che la realizzazione della serra era stata autorizzata dalla locale amministrazione comunale; (ii) con il secondo motivo i ricorrenti lamentavano la violazione e falsa applicazione degli artt. 832-1117-1120 cod. civ., per avere la Corte di Appello ritenuto che la serra realizzata alterava la facciata esteriore dell’edificio; (iii) con il terzo motivo si deduceva la violazione e falsa applicazione dell’art. 132 cod. proc. civ., per avere la Corte di Appello omesso di motivare la ritenuta alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio e, infine, (iv) con il quarto motivo, si deduceva la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 55, cod. civ., in relazione all’interpretazione del regolamento condominiale da parte dei giudici di merito.

Gli Ermellini hanno rigettato il ricorso per le motivazioni di seguito riportate.

La Suprema Corte rileva la correttezza e congruità della motivazione della Corte territoriale che, nel caso di specie, aveva sottolineato che la serra aveva «dimensioni molto rilevanti, tanto da apparire come un prolungamento dei locali interni dell’unità immobiliare delle condomine», e «insiste sulla facciata, incidendo sull’aspetto della stessa». A nulla, pertanto, poteva valere l’autorizzazione amministrativa che esaurisce la propria efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo — neppure ai fini della legittimità di una innovazione ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. da compiersi nell’ambito di un condominio di edificio — incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini che, nella specie, avevano chiesto la rimozione della serra giusta le disposizioni del regolamento condominiale la cui interpretazione, sottolineano gli Ermellini, trattandosi di atti negoziali, è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, di guisa incensurabile in sede di legittimità.

Il ricorso è stato, pertanto, rigettato con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Condominio e il portone lasciato aperto

Condominio. Quali rimedi per reagire alla condotta di un condomino che ha l’abitudine di lasciare sempre aperto il portone di ingresso?

Le controversie in ambito condominiale costituiscono una parte rilevante dell’intero contenzioso civile. E non è difficile crederlo: i motivi vengono alimentati da rancori, frustrazioni e antipatie che si accumulano, spesso per questioni futili e banali, e che, esplodendo, danno vita a controversie che non fanno altro che intasare il sistema giudiziario italiano, come noto già sovraccarico.

L’argomento di cui al presente commento riguarda il ‘portone d’ingresso’.

Quante volte, se troviamo il portone d’ingresso aperto, magari di notte, ci capita di interrogarci su come comportarci, specie se conosciamo l’identità del condomino ‘distratto’, evidentemente ciò costituendo un rischio per la sicurezza di tutti i condomini?

Anzitutto, necessita precisare cosa dice la normativa applicabile.

In sintesi: tutti i comunisti hanno pari diritto di usare la cosa comune. Tanto è sancito dall’art. 1102, primo comma, c.c. – «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa» – dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in ragione del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c..

I criteri d’uso delle parti comuni possono distinguersi nei seguenti: a) criterio di carattere qualitativo, che impone di non alterare la normale destinazione del bene; b) criterio di carattere quantitativo, che prescrive l’obbligo di consentire agli altri partecipanti l’uso paritario del bene secondo il loro diritto.

La giurisprudenza della Suprema Corte (sentenze nn. 2084/1992; 1057/1999; 4601/1981) non ha mancato di individuare il significato dell’inciso “pari uso” di cui al richiamato art. 1102 c.c.: nel senso che detta espressione «non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione» (così, Cass. civ., n.8808/03).

Si tratta di regole, queste poste dall’art. 1102 cod. civ., che meritano attenzione: ogni contitolare può servirsi della cosa senza pregiudizio del pari potere degli altri.

Ciò precisato in generale, quali sono gli usi vietati e quali quelli consentiti, in particolare con riferimento al portone d’ingresso.

Premessa la funzione del portone d’ingresso, che è quella di permettere di raggiungere l’edificio condominiale dalla strada pubblica, tenendo presente che non vi è alcuna disposizione normativa che imponga l’obbligo di chiudere il portone, si può pensare di inserire nel regolamento condominiale disposizioni che lo riguardino, richiamando le regole di diligenza sull’uso della cosa comune. Ad esempio, la circostanza di avere cura di verificare sempre la chiusura del portone d’ingresso [negli orari in cui lo stesso deve rimanere chiuso] prevedendo l’irrogazione di sanzioni pecuniarie nel caso di inadempimento da parte del condomino che detta disposizione non rispetti, e sempre che vi sia la prova del fatto a lui imputabile, sanzione pecuniaria destinata al fondo spese condominiali ordinarie, ai sensi dell’art. 70 disp. att. cod. civ..

Nel caso di mancata previsione di tale circostanza nel regolamento condominiale, peraltro nella pratica difficilmente riscontrabile, ove si sia in presenza di un reiterato e protratto comportamento, poco incline alla buona educazione da parte di un certo e definito condomino, sempre, si ripete, che si abbia prova certa di detta condotta a lui addebitabile, si potrà procedere con una diffida, con la quale sollecitare maggiore attenzione, in difetto preannunciando, come a tutti noto, di adire le vie legali…il cui esito, tuttavia, è buona norma ricordarlo, non è di facile previsione.

La tollerabilità dei rumori in condominio

Corte di Cassazione, Sez. II, 12.02.2016 n. 2864

Le cause condominiali, come noto, sono un fenomeno in continua crescita tanto da essere state indicate, dal Ministro di Grazia e Giustizia, come uno dei motivi maggiori di intasamento delle procedure giudiziali civili e questo perché il Condominio è inteso sempre più spesso come un ambiente ostile dove riversare, da parte del singolo, la rabbia quotidianamente accumulata.

La Suprema Corte, con la decisione ora in commento, torna ad occuparsi delle immissioni rumorose, del superamento del limite della normale tollerabilità e del fatto che questo possa essere provato a mezzo di testimonianze, senza necessità di nominare un Consulente Tecnico d’Ufficio.

Il fatto. Citata in giudizio la ricorrente perché fosse condannata al risarcimento dei danni cagionati da immissione rumorose, condannata in primo ed in secondo grado, questa si rivolgeva alla Suprema Corte basando le proprie censure essenzialmente su due gruppi di argomentazioni: il primo di carattere processuale, il secondo di carattere sostanziale. Il primo. La ricorrente in particolare contestava la decisione dei giudici di merito in quanto fondata «su testimonianze vertenti su apprezzamenti e valutazioni circa la intollerabilità dei rumori, piuttosto che su consulenza tecnica» ed ancora perché fondata «sulle testimonianze rese da due condomine […] del medesimo stabile ove abitano le due parti in causa, nonostante si trattasse di testimoni incapaci a deporre in quanto aventi un interesse che avrebbe potuto legittimare la loro partecipazione al giudizio (tanto che la teste … aveva presentato un esposto alla Questura di Pescara, denunciando i pretesi rumori molesti)». Il secondo. I giudici avrebbero riconosciuto all’attrice «il risarcimento del danno nonostante che non potesse essere ravvisabile alcun danno non patrimoniale in quanto il fatto non configurava alcun reato e l’attrice non avesse fornito alcuna prova del danno».

La motivazione. Gli Ermellini, nel confermare le pronunce di merito, peraltro nel solco del costante orientamento della giurisprudenza, sia di merito sia di legittimità, previamente rappresentando che, trattandosi di apprezzamenti discrezionali del giudice di merito, essi risultano insindacabili in cassazione specie quando, come nella fattispecie, la motivazione è coerente ed esente da vizi logici e giuridici, precisano che «nulla esclude — in astratto — che l’entità delle immissioni rumorose e il superamento del limite della normale tollerabilità possa essere oggetto di deposizione testimoniale (anche in relazione agli orari e alle caratteristiche delle immissioni stesse), spettando poi al giudice valutare, oltre l’attendibilità, anche la congruità delle dichiarazioni rese rispetto al thema probandum», senza necessità, dunque, di disporre una consulenza tecnica d’ufficio.

Con riferimento poi alla contestazione attinente alla presunta incapacità a testimoniare, la Suprema Corte rileva che «L’art. 246 cod. proc. civ. prevede la incapacità a testimoniare delle persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. Nel caso di specie, non risulta che le testimoni assunte, condomine del medesimo edificio, abbiano un tale interesse; interesse che potrebbe sussistere solo ove gli appartamenti da esse abitati si trovassero nella medesima posizione — rispetto all’appartamento dal quale provengono le immissioni rumorose — dell’appartamento dell’attrice ovvero in una posizione assimilabile, tale da consentire di percepire le immissioni rumorose con la medesima intensità. Ciò nel caso di specie non risulta essere stato dedotto. Irrilevante è l’esposto presentato da una delle testimoni alla Questura, diversi essendo i presupposti dell’illecito denunciato con l’esposto rispetto a quello per cui è causa (riferibile alla fattispecie di cui all’art. 844 cod. civ.)».

Da ultimo, concludono gli Ermellini, non può essere mossa alcuna censura in relazione alla condanna al risarcimento del danno dal momento che, quando viene «accertata la non tollerabilità delle immissioni, l’esistenza del danno è in re ipsa», di talché il vicino ha diritto ad ottenere il risarcimento del danno a norma dell’art.2043 cod. civ., almeno fino a quando il rumore provocato delle immissioni intollerabili non venga eliminato.

La Suprema Corte ha, dunque, rigettato il ricorso.

Ascensore “esclusiva”, la ripartizione delle spese

Ascensore di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Ripartizione spese in base ai consumi e non a forfait

Tribunale di Roma, Sez. V Civ., 11.01.2016 n. 314

La massima: «Vanno ripartite sulla base dei consumi e non a forfait le spese dell’energia elettrica sostenute per il funzionamento di un ascensore di proprietà esclusiva di soli alcuni condomini. Trova applicazione la norma di cui all’art. 1123, comma 3 Cc: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Il Fatto. Il proprietario di un appartamento facente parte di un edificio condominiale, aveva adìto il Tribunale territorialmente competente per ottenere, tra l’altro, l’annullamento di una delibera condominiale a suo dire viziata perché «le spese dell’energia elettrica sostenute per il funzionamento di un ascensore di proprietà esclusiva di soli alcuni condomini non erano state ripartite in base ai consumi come risultanti da apposito contatore a defalco ma erano state poste illegittimamente a forfait a carico di tutti i condomini».

Il Tribunale ha giudicato fondato la detta [seconda] doglianza dell’attore sulla base delle seguenti considerazioni in diritto. Trattandosi di un ascensore che pacificamente costituisce bene in uso soltanto ad alcuni condomini, trova applicazione la norma di cui all’art. 1123, comma 3 c.c. – “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” – con la conseguenza che le spese sostenute e da sostenere per l’esercizio e la manutenzione dell’ascensore, nel caso in esame, «devono essere ripartite fra i soli condomini che traggono esclusiva utilità dal suddetto impianto».

A nulla sono quindi valse le giustificazioni del condominio convenuto secondo cui la modestia del valore della somma complessiva da ripartire non avrebbe potuto ledere alcun diritto.

Secondo il giudice capitolino, infatti, la delibera impugnata è affetta da nullità «avendo illegittimamente inciso sui diritti dei partecipanti che non usufruiscono dell’ascensore ma che sono rimasti tenuti ugualmente alla contribuzione», e nonostante fosse stata in precedenza dall’assemblea deliberata l’installazione di un contatore «onde misurare detto consumo per addebitarlo ai soli destinatari che ne traggono utiliità».

Il Tribunale ha dunque dichiarato la nullità della delibera con la quale l’Assemblea del Condominio convenuto ha ripartito le spese per l’energia elettrica necessarie per il funzionamento dell’ascensore anche a carico dell’attore.

Condominio. Attività di B&B. La richiesta cautelare di cessazione della attività non può essere accolta se manca la prova della effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini

Tribunale di Milano, Sez. XIII Civile, ordinanza 04/10.02.2016

Vi è chi, specie in tempi di crisi, avendo un appartamento, inutilizzato in tutto o in parte, e volendolo mettere a reddito, si trova a poter aprire un B&B, così integrando le proprie risorse economiche – realtà, peraltro, in continua espansione – e chi, invece, si trova a dover fare i conti con i disagi, inconvenienti e danni derivanti dalla compromissione della sicurezza, della tranquillità e del decoro del condominio. Quando l’appartamento che si intende trasformare in B&B si trova all’interno di un complesso condominiale, infatti, all’interesse del proprietario si contrappone l’interesse dei condomini a far sì che detti disagi, veri o presunti, siano ridotti al minimo.

E così, nel tempo, i giudici di merito e quelli di legittimità si sono espressi con numerose sentenze, che si sono soprattutto soffermate sulla possibilità di avviare tale attività in presenza di un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale.

Con riferimento alle sentenze di legittimità, merita attenzione la recente decisione della Sezione II della Suprema Corte, n. 109 in data 07.01.2016, che ha stabilito che l’attività di ‘bed and breakfast’, così come quella di affittacamere, e quella alberghiera, non possono essere avviate se il regolamento di condominio vieta, seppure genericamente e quindi anche se non espressamente nominati, usi diversi da quello abitativo, sentenza in contrasto con altre precedenti (da ultimo, 20.11.2014, n. 24707) secondo cui, sottolineando l’assenza di mutamento di destinazione d’uso abitativo, rimanendo l’attività di affittacamere o B&B di tipo abitativo, prevedono che, se è anche facoltà dei regolamenti condominiali individuare limitazioni alle destinazioni d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, tali limitazioni devono essere espresse, in maniera specifica e categorica ed in modo inequivocabile, non potendo desumersi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva; principio, quest’ultimo, sostenuto da numerose decisioni (di merito) secondo cui l’attività di ‘bed and breakfast’ è sempre consentita, a meno che non risulti espressamente vietata dal regolamento condominiale, non determinando danni per gli altri condomini. In altri e più chiari termini, almeno fino alla sentenza n.109/2016 che potrebbe creare un precedente storico di rilievo richiedendo, come presupposto per l’attivazione di un B&B, l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, la prassi, facendo leva sul carattere non imprenditoriale dei bed and breakfast, ha sempre permesso l’apertura di questa categoria di alloggi a pagamento nei palazzi, anche senza il parere favorevole degli altri condomini.

Ciò precisato, veniamo alla ordinanza in commento, ancora più recente.

Nel caso preso in esame, il Condominio aveva azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso la proprietaria di un monolocale nonché avverso il conduttore della predetta unità immobiliare, «al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo di bed & breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di soggetti estranei alla compagine condominiale».

Il Giudice di prime cure, nel merito, ha disatteso la domanda cautelare del condominio stante l’assenza del «periculum in mora a fondamento del ricorso», ovverosia per carenza di prova in ordine al pregiudizio grave ed imminente. Il Condominio soccombente ha dunque proposto reclamo davanti al tribunale in funzione collegiale, che ha però ritenuto corretta e meritevole di conferma la decisione di primo grado in virtù del «manifesto difetto del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultimo [Condominio] invocata».

Si legge nell’ordinanza che la difesa di parte reclamante ha desunto la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza dalla mera violazione, da parte dei convenuti, di quanto stabilito dal regolamento di condominio; ma ciò non è sufficiente ad accogliere la domanda, in difetto del requisito del pregiudizio imminente ed irreparabile richiesto dall’art. 700 c.p.c. per la tutela cautelare.

Non è stato fornito dunque, dal Condominio, con il conseguente rigetto del proprio reclamo, alcun elemento «da cui desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast» che la proprietaria ed in conduttore hanno inteso realizzare all’interno della loro unità immobiliare; «piuttosto il Giudice di prime cure ha messo in risalto come, tenuto conto delle modeste dimensioni del bene all’interno del quale viene svolta la censurata attività, delle modalità operative con cui veniva e viene espletata l’attività incriminata desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l’immobile, nonché infine tenuto conto del complessivo stato dei luoghi, la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni fosse radicalmente da escludere nel caso in esame».

Il Condominio è stato condannato al pagamento delle spese di lite.