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Condominio. Attività di B&B. La richiesta cautelare di cessazione della attività non può essere accolta se manca la prova della effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini

Tribunale di Milano, Sez. XIII Civile, ordinanza 04/10.02.2016

Vi è chi, specie in tempi di crisi, avendo un appartamento, inutilizzato in tutto o in parte, e volendolo mettere a reddito, si trova a poter aprire un B&B, così integrando le proprie risorse economiche – realtà, peraltro, in continua espansione – e chi, invece, si trova a dover fare i conti con i disagi, inconvenienti e danni derivanti dalla compromissione della sicurezza, della tranquillità e del decoro del condominio. Quando l’appartamento che si intende trasformare in B&B si trova all’interno di un complesso condominiale, infatti, all’interesse del proprietario si contrappone l’interesse dei condomini a far sì che detti disagi, veri o presunti, siano ridotti al minimo.

E così, nel tempo, i giudici di merito e quelli di legittimità si sono espressi con numerose sentenze, che si sono soprattutto soffermate sulla possibilità di avviare tale attività in presenza di un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale.

Con riferimento alle sentenze di legittimità, merita attenzione la recente decisione della Sezione II della Suprema Corte, n. 109 in data 07.01.2016, che ha stabilito che l’attività di ‘bed and breakfast’, così come quella di affittacamere, e quella alberghiera, non possono essere avviate se il regolamento di condominio vieta, seppure genericamente e quindi anche se non espressamente nominati, usi diversi da quello abitativo, sentenza in contrasto con altre precedenti (da ultimo, 20.11.2014, n. 24707) secondo cui, sottolineando l’assenza di mutamento di destinazione d’uso abitativo, rimanendo l’attività di affittacamere o B&B di tipo abitativo, prevedono che, se è anche facoltà dei regolamenti condominiali individuare limitazioni alle destinazioni d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, tali limitazioni devono essere espresse, in maniera specifica e categorica ed in modo inequivocabile, non potendo desumersi, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva; principio, quest’ultimo, sostenuto da numerose decisioni (di merito) secondo cui l’attività di ‘bed and breakfast’ è sempre consentita, a meno che non risulti espressamente vietata dal regolamento condominiale, non determinando danni per gli altri condomini. In altri e più chiari termini, almeno fino alla sentenza n.109/2016 che potrebbe creare un precedente storico di rilievo richiedendo, come presupposto per l’attivazione di un B&B, l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, la prassi, facendo leva sul carattere non imprenditoriale dei bed and breakfast, ha sempre permesso l’apertura di questa categoria di alloggi a pagamento nei palazzi, anche senza il parere favorevole degli altri condomini.

Ciò precisato, veniamo alla ordinanza in commento, ancora più recente.

Nel caso preso in esame, il Condominio aveva azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso la proprietaria di un monolocale nonché avverso il conduttore della predetta unità immobiliare, «al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo di bed & breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di soggetti estranei alla compagine condominiale».

Il Giudice di prime cure, nel merito, ha disatteso la domanda cautelare del condominio stante l’assenza del «periculum in mora a fondamento del ricorso», ovverosia per carenza di prova in ordine al pregiudizio grave ed imminente. Il Condominio soccombente ha dunque proposto reclamo davanti al tribunale in funzione collegiale, che ha però ritenuto corretta e meritevole di conferma la decisione di primo grado in virtù del «manifesto difetto del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultimo [Condominio] invocata».

Si legge nell’ordinanza che la difesa di parte reclamante ha desunto la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza dalla mera violazione, da parte dei convenuti, di quanto stabilito dal regolamento di condominio; ma ciò non è sufficiente ad accogliere la domanda, in difetto del requisito del pregiudizio imminente ed irreparabile richiesto dall’art. 700 c.p.c. per la tutela cautelare.

Non è stato fornito dunque, dal Condominio, con il conseguente rigetto del proprio reclamo, alcun elemento «da cui desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast» che la proprietaria ed in conduttore hanno inteso realizzare all’interno della loro unità immobiliare; «piuttosto il Giudice di prime cure ha messo in risalto come, tenuto conto delle modeste dimensioni del bene all’interno del quale viene svolta la censurata attività, delle modalità operative con cui veniva e viene espletata l’attività incriminata desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l’immobile, nonché infine tenuto conto del complessivo stato dei luoghi, la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni fosse radicalmente da escludere nel caso in esame».

Il Condominio è stato condannato al pagamento delle spese di lite.