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Evitare il pignoramento della casa dandola in affitto

Tribunale di padova, Sezione II, 12 gennaio 2016, n. 93

Il fatto. La Banca [X] conveniva in giudizio [Y] e [Z] deducendo di avere un credito nei confronti di [Y] in ragione di un mutuo ipotecario concessogli. La Banca odierna attrice lamentava che, avviato un pignoramento nei confronti di [Y] che non aveva rispettato l’obbligo di restituzione del mutuo, dopo aver iniziato l’azione esecutiva era venuta a conoscenza che [Y] aveva dato in locazione l’immobile, con contratto regolarmente registrato, a [Z]. La Banca dunque concludeva, (i) in via principale chiedendo accertarsi la simulazione del contratto di locazione, «visto il pregiudizio in sede esecutiva che quel contratto recava al valore dell’immobile» e (ii) in via subordinata, chiedendo dichiararsi inefficace quel contratto ex art. 2901 c.c.. Si costituiva solo il conduttore [Z] chiedendo il rigetto delle domande attoree.

In diritto. Il Tribunale, senza dare ingresso alla attività istruttoria, riteneva infondata la domanda della Banca e la rigettava per difetto di prova, non essendo riuscita a dimostrare il sospetto che il contratto di locazione fosse simulato, ovverosia fosse stato stipulato al fine di ostacolare l’esecuzione forzata né che il conduttore fosse a conoscenza del pignoramento dell’immobile e che, ciò nonostante, avesse stipulato il contratto con il locatore. Se anche non è certa la data del contratto di locazione, si legge in sentenza, i due assegni circolari prodotti, che recano la data dell’1 giugno 2009 e che trovano conferma nel contratto di locazione, inducono a «ritenere che sia infondato il sospetto dell’attrice per cui quel contratto sarebbe stato stipulato per paralizzare l’iniziativa esecutiva perché vorrebbe dire che la [Z] sapeva il primo giugno quando chiese remissione dei due assegni circolari alla sua banca che il successivo 20 giugno il suo locatore avrebbe ricevuto un atto di precetto. A parte la inverosimiglianza della circostanza, la banca non ha introdotto elementi presuntivi volti a suffragare questo sospetto». E mentre [Z] è riuscita a dimostrare di aver pagato, prima della notifica del precetto, – seppure trattasi di «unico elemento certamente singolare dei rapporti tra le parti» – i canoni di tutto il periodo di durata del contratto di locazione, la Banca [X] non ha dimostrato che il conduttore fosse a conoscenza del pignoramento dell’immobile a lui affittato; di conseguenza, non può chiedere la nullità del contratto di locazione a suo dire “simulato”.

Il Giudice di merito non ha quindi ritenuto possibile parlare né di simulazione né di atto in frode ai creditori, non potendo quindi essere accolta la revocatoria, ex art. 2901 c.c., formulata in via subordinata, perché l’attrice avrebbe dovuto provare, anche con presunzioni, e non lo ha fatto, che la conduttrice fosse consapevole del pregiudizio arrecato alla banca creditrice. Anzi, ritiene il giudice, «Tutti gli elementi che l’attrice vorrebbe pertanto valorizzare per suffragare una posizione di fraudolenta lesività degli atti posti in essere, si caratterizzano per essere, al contrario, contrari alla sua deduzione».

Le domande attoree sono state pertanto rigettate perché infondate, con condanna della Banca al pagamento delle spese legali.

Sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore di riavere un immobile prima della scadenza del contratto quando il conduttore non provvede al pagamento del canone. Infatti, secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., «il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti».

La morosità riguarda anche gli oneri accessori, come le spese condominiali.

Due presupposti devono ricorrere al fine di poter accedere alla procedura di sfratto per morosità: (i) un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, validamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, così come il locatore deve essere altresì in regola con il Fisco, avendo provveduto a saldare tutte le imposte previste; (ii) il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della legge n. 392/1978 (c.d. ‘legge equo canone’) in una mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, «degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone». Tale criterio non trova applicazione per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo per le quali resta operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui al richiamato art. 5 della legge n. 392/1978, come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto.

La procedura implica il rispetto di alcune formalità, come la lettera d’intimazione e la citazione in giudizio.

Trascorsi venti giorni dall’invio della lettera di intimazione, a mezzo raccomandata a.r., nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali, il locatore può chiedere lo sfratto per morosità. Quindi, si notifica, a mezzo di ufficiale giudiziario, l’atto di citazione – la citazione a comparire deve farsi davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (si tratta di una competenza funzionale ed inderogabile) – con la consegna all’inquilino moroso dell’invito formale a presentarsi dinanzi al Giudice, in una certa data.

Si tratta della prima udienza del procedimento di sfratto per morosità in cui possono verificarsi le seguenti circostanze: (i) l’inquilino compare in udienza (e potrà farlo o personalmente o assistito da un proprio legale), e si oppone alla convalida (e allora, previo tentativo di conciliazione presso un mediatore, come ora prevede la legge, si instaurerà un procedimento ordinario in cui il giudice rinvierà l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile); (ii) l’inquilino compare in udienza e sana la morosità versando al locatore l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice; (iii) l’inquilino compare in udienza e chiede che gli venga assegnato un termine (detto: “termine di grazia”) non superiore a giorni 90 per provvedere alla predetta sanatoria e, in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, rinvierà ad un’ulteriore udienza detta verifica. Tale concessione viene data, di regola, a persone molto anziane ovvero a chi provi di essere in gravi difficoltà economiche.

Se all’udienza l’inquilino non compare o si presenta e non fa opposizione e non sana la morosità all’udienza o nei termini indicati, il Giudice (alla prima udienza nelle prime due ipotesi oppure all’udienza di verifica nella terza ipotesi) emette ordinanza di convalida di sfratto e fissa una data, detta di esecuzione, per il rilascio dell’immobile a non meno di un mese dopo tale udienza.

Il giudice stabilisce un termine perentorio e l’inquilino moroso sarà tenuto a lasciare i locali entro dieci giorni dalla data fissata.

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, si vedrà notificare un atto (l’atto di precetto), redatto dall’avvocato del locatore e consegnato (notificato) dall’Ufficiale Giudiziario, che gli intimerà di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l’immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, con aggravio di spese a suo carico, all’esecuzione forzata. Trascorsi i giorni intimati con il precetto, l’avvocato potrà recarsi dall’Ufficiale Giudiziario per richiedere la notifica di un ulteriore atto (il cosiddetto “preavviso di sfratto”), in cui verrà indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’appartamento locato per chiederne la restituzione all’inquilino: in sostanza, l’Ufficiale Giudiziario effettuerà un primo accesso, nel giorno e nell’ora da lui scelti (e lo farà tenendo presente il suo carico di lavoro e eventualmente la situazione concreta prospettatagli dall’avvocato), senza l’ausilio della forza pubblica (che al primo accesso, almeno per la mia esperienza, non viene mai concessa), per cercare di recuperare l’immobile.

Se nel giorno fissato per il primo accesso l’inquilino o non si fa trovare o comunque non apre all’Ufficiale Giudiziario o, pur aprendogli, gli riferisce che non ha ancora reperito altro alloggio, l’Ufficiale Giudiziario fissa un successivo accesso. A tale successivo accesso (o ad altri ulteriori, nel caso che al secondo accesso non venga concessa la forza pubblica o insorgano particolari difficoltà), l’ufficiale giudiziario, accompagnato dall’avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro (al fine di poter entrare se non ci verrà aperto e di cambiare al serratura una volta entrati nell’appartamento) e da altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie per lo sfratto specifico (quali, ad esempio, un medico legale), provvede ad immettere nel possesso dell’immobile il locatore, descrivendo e documentando in apposito verbale tutte le attività svolte.

Resta da dire che, ove l’inquilino sia irreperibile, impedendo all’ufficiale giudiziario di comunicargli l’ingiunzione di comparizione in udienza, non si potrà procedere per vie ordinarie ma per “via non ordinaria”, avviando il procedimento “ordinario contrattuale” esperito con rito del lavoro ai sensi dell’art. 447 bis cc. La procedura, pur esaurendosi in una sola udienza ed in assenza dell’inquilino moroso, ha tempi più lunghi e più costose spese procedurali.

 

 

Di seguito, formula per la redazione di uno sfratto per morosità.

 

TRIBUNALE ORDINARIO DI _____

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ

E CONTESTUALE CITAZIONE PER LA CONVALIDA

Il Signor _________ nato a _____ il ______, residente in _____, alla Via ______ (Codice fiscale __________, elettivamente domiciliato in ____, Via ____________, presso lo Studio dell’Avv. ___________ (con autorizzazione alla cancelleria ad inviare qualunque atto e comunicazione via fax al numero __________ ovvero all’indirizzo PEC ________________), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del presente atto

PREMESSO CHE:

– il Sig. ____________, (Codice fiscale ______________), nato a __________, il ______, conduce in locazione l’immobile destinato a civile abitazione, sito in ____, alla Via __________, censito al N.C.E.U. del Comune di ____ al Foglio ___ – particella ____ – subalterno: ___, di proprietà del Signor _________ in virtù di contratto di locazione sottoscritto in data _____ e regolarmente registrato al n. ____ il _____ [doc. 1];

– il canone mensile di locazione dovuto dalla parte conduttrice è di € ______ (Euro _______);

– risultano insoluti i pagamenti relativi ai canoni di locazione dei mesi di ____________, pari ad € _________;

– su dette somme sono dovuti gli interessi legali;

– ogni diffida a pagare è risultata vana, in particolare nessun riscontro ha ottenuto la raccomanda a.r. inviata dal Signor _________ e consegnata in data ______ [doc. 2];

– è diritto ed interesse dell’istante ottenere la restituzione dell’immobile;

tanto premesso, l’istante, come in epigrafe rappresentato, difeso e domiciliato

INTIMA

al Sig. __________ (Codice fiscale ____________), nato a _____, il __________, residente in ___________, Via _____________, sfratto per morosità con invito a lasciare immediatamente libero da persone e/o cose l’appartamento sito in ________, alla Via ________, censito al N.C.E.U. del Comune di ________ al Foglio _______ – particella ________ – subalterno: ___, nella piena disponibilità dell’istante.

Allo stesso tempo, l’istante, con il presente atto

CITA

il medesimo Sig. _________, residente in _______, alla Via ________, a comparire dinanzi al Tribunale Ordinario di ________, nella nota sede di Via _________,  all’udienza che il Giudice designato terrà alle ore di rito del giorno __________ con invito all’intimato a costituirsi e con espresso avvertimento che non comparendo o, comparendo, non opponendosi, il Giudice a richiesta dell’intimante convaliderà lo sfratto per morosità ai sensi dell’art. 663 c.p.c., per ivi sentire accogliere le seguenti

CONCLUSIONI

Piaccia all’Ill.mo Sig. Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattese:

convalidare lo sfratto per morosità relativamente all’immobile suindicato e fissare la data per la esecuzione;

in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l’esecuzione;

condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio”.

Con riserva di ogni altro diritto ed azione.

Ai sensi dell’art. 14, II comma, T.U. 115/02 si dichiara che la controversia ha il valore di € ___.

Salvis iuribus

Si producono, in copia:

1) contratto di locazione sottoscritto in data ____;

2) lettera di messa in mora in data ________.

(Luogo), lì ____________

Avv. ______________

 

 

PROCURA SPECIALE: [….]

 

 

RELATA DI NOTIFICA

L’anno ____, il giorno ________ del mese di _____, ad istanza del Sig. ____, elettivamente domiciliato in _____, alla Via _________ presso lo studio dell’Avv. __________, io sottoscritto collaboratore U.N.E.P., addetto presso l’ufficio notificazione della Corte d’Appello di _____, ho notificato e dato copia del presente atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida a:

 

 

 

SIG. _____, residente in _____, alla Via ______ ivi recandomi e consegnandone copia conforme all’originale a mani di: