Sussiste il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione indipendentemente dalla stipula del contratto definitivo

compravendita

Sussiste il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione indipendentemente dalla stipula del contratto definitivo

Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 4415 del 21.02.2017

Nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, deve escludersi che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle condizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente”.

È quanto emerge dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione in commento, pubblicata ieri.

In fatto. La Società [X], a fronte della attività di mediazione posta in essere, avente ad oggetto la compravendita di un immobile, e sfociata nella stipula del preliminare di compravendita, citava dinanzi al Tribunale territorialmente competente il convenuto [Y], promissario acquirente, che aveva provveduto alla corresponsione della sola metà dell’importo per la provvigione dovuta per la mediazione, risultando l’altra metà dello stesso collegata alla stipula del definitivo, stipula che non interveniva essendo risultato l’immobile in questione sprovvisto del certificato di abitabilità. Costituitosi, il convenuto svolgeva domanda riconvenzionale di condanna della parte attrice alla restituzione dell’anticipo versato nonché al risarcimento dei danni sopportati, a fronte della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita, stante la responsabilità del mediatore, inadempiente rispetto all’obbligo di corretta informazione di cui all’art. 1759 cod. civ.. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, condannando il convenuto al pagamento della residua somma dovuta a titolo di compenso provvigionale, sentenza confermata dalla Corte territoriale successivamente adìta. La Corte d’Appello, a sostegno della propria decisione, utilizzava in sintesi due argomentazioni:

«1.      che il diritto del mediatore alla provvigione derivava dal fatto che l’opera prestata aveva portato alla conclusione dell’affare tra le parti, ritenendo sufficiente a tali fini la stipulazione del contratto preliminare, indipendentemente dal fatto che successivamente le parti avevano o meno stipulato un contratto definitivo.

  1. che la configurabilità di una responsabilità in capo al mediatore per la violazione dell’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della diligenza professionale ex articolo 1759 c.c., si identifica in presenza delle sole ipotesi di contitolarità del bene in capo a più soggetti, in caso di esistenza di opzioni e prelazioni sul bene, nonché per la sussistenza di trascrizioni pregiudizievoli a carico del bene, ma non anche in caso di mancanza di conformità edilizia del bene, sicché il diritto del mediatore alla provvigione va riconosciuto anche in caso di contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un bene immobile privo di concessione edificatoria e non regolarizzabile sul piano urbanistico. Affermava perciò che l’ignoranza della mancanza di abitabilità da parte del promissario acquirente, non rientrando essa tra le informazioni dovute dal mediatore ai sensi dell’articolo 1759 c.c., non poteva addebitarsi al mediatore e dunque non poteva assurgere a fonte di responsabilità del medesimo».

Il soccombente [Y] ha proposto ricorso dinanzi alla Suprema Corte affidato a due motivi di impugnazione collegati entrambi alla circostanza che il diritto del mediatore alla provvigione si collega all’obbligo di diligenza sullo stesso incombente, in particolare con riferimento al dovere di informare la parte (nella specie il promissario acquirente) di circostanze rilevanti ai fini della conclusione con contratto definitivo.

In diritto. Gli Ermellini non danno ragione al ricorrente, intendendo dare continuità all’orientamento prevalente «che nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, esclude che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico…che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza».

Peraltro, osservano gli Ermellini, la mancanza del certificato di abitabilità non incide sulla validità del preliminare concluso che conserva la sua efficacia, sebbene se ne possa richiedere la risoluzione; in tal senso deve reputarsi che l’affare sia stato concluso.

Una responsabilità del mediatore sussiste, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, «soltanto ove esso abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico».

Non resta al ricorrente che pagare le spese di legittimità.

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