Sfratto per morosità: termine di grazia

Il conduttore di un immobile che non paga il canone perché versa in condizioni di difficoltà economica, può, ed in che modo, opporsi nel momento in cui gli viene notificato lo sfratto ?

Ricevuta, da parte del conduttore moroso, la notifica dell’atto di sfratto con la contestuale citazione a comparire dinanzi al Tribunale, il conduttore può (i) non comparire (o comparire e non fare opposizione), di talché il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, convalida lo sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiale giudiziario; (ii) comparire in udienza e fare opposizione alla convalida, circostanza che induce il giudice a rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile; (iii) comparire in udienza e versare i canoni scaduti (e quelli correnti), senza che il locatore possa opporsi; (iv) chiedere al giudice il c.d. ‘termine di grazia’, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito; in questo caso il giudice, di fronte a condizioni di difficoltà, può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Detto termine peraltro opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

In realtà la legge non parla di ‘termine di grazia’, trattandosi di una espressione invalsa nella prassi quotidiana. L’art. 55, primo comma, della legge n. 392/78, infatti, così recita: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Si parla di ‘termine di grazia’ perché l’inquilino può salvare il contratto (e di conseguenza continuare a godere di quel bene).

Nei casi in cui l’inadempienza, non superiore a due mesi, sia conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto di locazione e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà [in realtà nella prassi giurisprudenziale è sufficiente la semplice richiesta del conduttore perché il Giudice conceda il termine per sanare la morosità] l’anzidetto termine di grazia salirà a 120 giorni, e la sanatoria della morosità potrà avvenire per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio.

Entro il ‘termine di grazia’ il conduttore moroso dovrà provvedere al pagamento dei canoni, delle spese accessorie, dei relativi interessi e delle spese legali liquidate; adempimento che il Giudice verificherà nel corso di apposita udienza fissata in una data ricadente nei dieci giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.

Il termine è perentorio ed il pagamento deve essere integrale.

Va detto che il conduttore moroso, che si avvalga del ‘termine di grazia’, ove non adempia nei termini anzidetti, si vedrà fissare la data dell’esecuzione del rilascio entro sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento, e non già entro il termine, più ampio, di sei mesi (o di dodici, in casi eccezionali) dalla data del provvedimento che dispone il rilascio.

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