Non perde i benefici ‘prima casa’ il compratore che non trasferisca la residenza nell’immobile nei termini previsti dalla legge, in presenza di una causa di forza maggiore

Corte di Cassazione, Sez. VI Civ., ordinanza 17. 12.2015 n. 25437

Come noto, l’agevolazione per l’acquisto della ‘prima casa’, in tutte le formulazioni succedutesi nel tempo [originariamente prevista dalla legge n. 168 del 1982 (art. 1, comma 6), quindi dal D.L. n. 12 del 1985 (art. 2), convertito nella legge n. 118 del 1985, nonché dalla legge  n. 415 del 1991 (art. 3) ed ora dall’art. 1, comma 1 e nota 2^ bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986], è subordinata all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione, e postula che l’acquirente abbia la residenza anagrafica ovvero presti la propria attività lavorativa nel Comune in cui è ubicato l’immobile ovvero – come previsto dalla legge n. 549/1995 (art 3, comma 131, come modificato dalla legge n. 388/2000, art 33, comma 12) – che si impegni, al momento dell’acquisto dell’immobile, a stabilirla in detto Comune entro il termine di diciotto mesi. Tale trasferimento rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco ed il termine suddetto va considerato perentorio.

Cosa accade se, per un evento dovuto a causa di forza maggiore, ad esempio a motivo degli ostacoli frapposti dall’inquilino all’esecuzione dello sfratto per il rilascio dell’immobile, detto trasferimento non avvenga nel richiamato termine di diciotto mesi ?

Con l’ordinanza pubblicata il 17.12.2015, in commento, gli Ermellini, rigettando il ricorso proposto dalla Agenzia delle Entrate, ed inserendosi nel solco di un orientamento giurisprudenziale uniforme (Cass. Civ., Sez. V, 07.06.2013, n. 14399), hanno chiarito che non perde i benefici ‘prima casa’ il contribuente che compra un appartamento ma non riesce ad abitarlo, nei termini stabiliti dalla legge, per gli ostacoli frapposti dall’inquilino nel rilasciare l’appartamento.

La Cassazione, mentre ritiene censurabile la sentenza di merito che aveva ritenuto ordinatorio, e non già perentorio, il termine di diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile entro cui, secondo le norme sull’imposta di registro, chi compra casa in un altro Comune deve ivi trasferire la residenza, pena la revoca dell’agevolazione, prevede tuttavia si debba tener conto degli eventuali ostacoli all’adempimento della obbligazioni, estranei, e quindi non imputabili, alla responsabilità del contribuente-acquirente dell’immobile, debitore della prestazione.

E, nella fattispecie, erano occorsi tre accessi per liberare l’immobile dall’inquilino sfrattato, che aveva opposto ostacoli proclamandosi ‘intrasportabile’ (“ostacoli superati solo a seguito di ctu medico legale con la quale veniva accertata la inesistenza della causa di intrasportabilità della occupante medesima”), con ciò determinando lo slittamento del termine di diciotto mesi dall’acquisto per il trasferimento della residenza.

In altri e più chiari termini, gli ostacoli frapposti dall’inquilino allo sfratto dall’immobile possono rappresentare, secondo la Corte, una causa di forza maggiore di guisa che i dieci mesi di ritardo con cui il proprietario viene in possesso dell’immobile non possono essere addebitati al contribuente.

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