Locazione e recesso del conduttore. Quando è legittimo e quando, invece, non lo è

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Cass. Civ., Sez. III, 05.04.2016, n. 6553

La Suprema Corte, con la sentenza in commento, ha chiarito quali sono le ipotesi in cui il recesso dal contratto di affitto si può ritenere giustificato.

In fatto. Per il recupero di canoni di locazione non corrisposti, la proprietaria di un appartamento provvedeva a notificare decreto ingiuntivo al conduttore, che aveva manifestato l’intenzione di recedere dal contratto, recesso contestato dalla locataria e, essendo rimasto il conduttore nella disponibilità dell’appartamento, era per ciò stesso tenuto a pagare i canoni locativi. Il conduttore proponeva opposizione a decreto ingiuntivo, assumendo l’infondatezza della pretesa azionata in sede monitoria atteso, per quel che qui rileva, il regolare esercizio del diritto di recesso. Il Tribunale rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo e condannava l’opponente al pagamento delle spese di lite, con sentenza confermata in grado di appello dalla Corte territoriale adìta dalla parte soccombente [conduttore opponente]. Non resta allo stesso conduttore che adìre la Suprema Corte.

In diritto. Il ricorrente, con il primo motivo del ricorso, deduce violazione e/o falsa applicazione di norme di legge, in particolare dell’art. 3, coma 6, della legge n. 431 del 1998, al fine di censurare la sentenza nella parte in cui non ha riconosciuto come grave motivo (legittimante i recesso del conduttore) il trasferimento della figlia (effettiva occupante l’immobile) in altra città, determinato da ragioni lavorative. Il ricorrente in particolare censura le affermazioni della Corte di Appello, con riferimento a: (i) la scelta del trasferimento per motivi di lavoro sarebbe stata «soggettiva e non proprio necessitata (attesa la obiettiva compatibilità del mantenimento dell’occupazione dell’immobile condotto in locazione con la sede fiorentina dello studio professionale ove la figlia è andata a svolgere la sua attività)»; (ii) il difetto del requisito della «imprevedibilità», dal momento che «sia i tempi di completamento degli studi universitari che quelli successivi relativi alla scelta ed organizzazione dell’attività lavorativa, sono tempi suscettibili di essere previsti e pianificati» e comunque, secondo il giudice territoriale, incombeva sul conduttore l’onere di prendere le decisioni conseguenti in merito alla locazione in corso; (iii) l’insussistenza, nel caso di specie, di gravi motivi di recesso, affermando che «né è stato dimostrato in giudizio (o si è richiesto di dimostrare) che le esigenze di trasferirsi a Firenze per la figlia dell’appellante si siano manifestate imprevedibilmente ed in maniera ineludibile successivamente all’ultimo rinnovo contrattuale avvenuto il 31.12.2007. La circostanza secondo cui la figlia dell’appellante avrebbe iniziato a svolgere la sua attività lavorativa presso lo studio legale Baldi di Firenze sin dall’ottobre 2007 non è risultata provata».

In sostanza, sia il Tribunale sia la Corte d’appello hanno anzitutto ritenuto non dimostrato che il trasferimento in altra sede di lavoro non fosse dipeso dalla volontà del ricorrente. Inoltre, doveva ritenersi priva di giustificazione la sua scelta (soggettiva e non proprio necessitata) di non mantenere la casa in locazione nonostante la poca distanza tra la città in cui si trovava l’immobile locato e la città dove doveva svolgersi l’attività lavorativa.

Gli Ermellini, ritenendo non controverso, anzi pacifico tra le parti, che la clausola contrattuale attinente al diritto di recesso del conduttore fosse sostanzialmente riproduttiva dell’art. 3, coma sesto, della legge n.431/1998, che ne fissa il presupposto nella ricorrenza di «gravi motivi», fatta salva la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, hanno ribadito che, in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative sia per quelle non abitative, «le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cfr., oltre alle massime citate in sentenza -tra cui Cass. n. 5328/07- anche, tra le più recenti, Cass. n. 9443/10 e n. 26711/11), con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all’attività aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (cfr. Cass. n. 12291/14)».

In altri e più chiari termini, gli Ermellini ritengono che i gravi motivi addotti ai fini della recesso unilaterale dal contratto devono avere connotazione oggettiva, non potendosi risolvere in una valutazione circa la convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. Inoltre, la gravosità della prosecuzione – il cui apprezzamento spetta ai giudici di merito – va valutata sotto il profilo economico, ad esempio sotto il profilo della possibilità di acquisire altri immobili a prezzi più bassi, ma anche tenendo conto delle sue esigenze di vita.

I giudici di Piazza Cavour hanno quindi respinto il ricorso, ritenendo non giustificato il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi. «Pertanto, è conforme a diritto la sentenza che ha reputato illegittimo il recesso per mancata dimostrazione dell’imprevedibilità dell’evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell’art. 3, coma sesto, della legge n. 431/98, facendo gravare sul conduttore l’onere della prova». Il conduttore avrebbe dovuto dare la prova, che non ha dato, dell’imprevedibilità dell’evento sopravvenuto integrante grave motivo. Nella fattispecie al loro esame, era stato il conduttore a chiedere di essere trasferito in un’altra città per svolgere la propria attività professionale, città che però non risultava poi così distante da quella in cui era ubicato l’immobile locato, di talché non era possibile parlare di gravosa prosecuzione del contratto di locazione.

In aggiunta ed in disparte a quanto riferito fino ad ora, giova ricordare, con riferimento a quelli che devono essere i ‘gravi motivi’, in presenza dei quali è consentito in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione, che essi si rinvengono in tutti quei fatti, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendono oltremodo gravosa allo stesso la prosecuzione del rapporto stesso (in termini materiali, economici, finanche psicologici).

Quanto sopra non è di poco momento per le conseguenze che ne derivano nel caso di opposizione del locatario; le motivazioni del recesso andranno provate, in sede processuale, dinanzi al giudice che stabilirà se esse sono, o no, legittime. In assenza di motivi validi, il contratto andrà rispettato fino alla scadenza.

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