Locazione immobiliare ad uso abitativo

Locazione immobiliare ad uso abitativo. Patto occulto maggiorazione del canone. Nullità.

Cass. Civ., Sez. III, 18.04.2016, n. 7634

«In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, coma 1, della 1. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica».

Lo ha sancito, peraltro ponendosi nel solco della recente giurisprudenza, la Suprema Corte con la sentenza in commento, dichiarando la nullità, perché contraria a norma imperativa, della scrittura privata con la quale le parti avevano convenuto un canone maggiore rispetto a quello dichiarato nel contratto registrato con canone fittizio, in quanto ricondotta nell’alveo del procedimento simulatorio.

In fatto. Il Sig. [X] citava in giudizio il Sig. [Y] affinché il Tribunale accertasse l’indebito pagamento di somme superiori a quelle dovute relativamente al contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti (regolarmente registrato), con condanna del convenuto alla restituzione di un determinato importo, quale differenza tra il dovuto ed il corrisposto come canoni di locazione. Il Sig. [Y], con comparsa di risposta deduceva nel merito che le parti avevano stipulato due contratti di locazione ad uso abitativo: 1) uno (registrato) riportante la pattuizione di un canone mensile di lire 400.000, invocato da parte attrice; 2) altro (non registrato) con canone di locazione pattuito nella misura di lire 1.150.000 mensili (prodotto dal convenuto medesimo, unitamente alla comparsa di risposta). Aggiungeva che, proprio in base a questo secondo contratto, aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità, successivamente convalidato ed eseguito; che inoltre era stato emesso un decreto ingiuntivo per i canoni insoluti, che non era stato opposto; all’esito di espropriazione forzata mobiliare presso terzi, il locatore aveva incamerato le somme dovutegli. Pertanto, concludeva sostenendo che egli non avrebbe dovuto restituire alcunché all’attore tenuto conto che avrebbe avuto efficacia tra le parti il contratto non registrato con il canone di locazione di maggiore importo. Il Tribunale condannava il convenuto a pagare in favore dell’attore  la somma di euro 35.524,39 indebitamente corrisposta. Proposta impugnazione da parte del Sig. [Y], la Corte d’Appello, confermando la sentenza emessa in primo grado, ha rigettato il gravame. Il Sig. [Y] si rivolgeva dunque alla Suprema Corte di Cassazione.

In diritto. Per quel che qui rileva, il locatore, ritengono gli Ermellini, ha inutilmente prodotto in giudizio la scrittura privata con cui le parti avevano convenuto un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato, configurandosi la nullità della stessa per contrarietà a una norma imperativa in quanto il patto occulto vòlto a determinare un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto registrato con canone fittizio deve ricondursi nell’alveo del procedimento simulatorio «che si <( ]si sostanzia nella stipula dell’unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione che consente la sostituzione, in via interpretativa, dell’oggetto del negozio (I.e. il prezzo reale in luogo di quello apparente) -, la scrittura (nella specie, coeva alla locazione, e redatta in forma contrattuale) con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco. .. La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell’oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione. Non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la funzione già in precedenza specificata di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l’effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto.» (così Cass. S.U. n. 18213/15 cit., in motivazione)». E ciò in quanto l’art. 13 coma 1, della 1egge n. 431/1998, nel prevedere la nullità di ogni pattuizione tesa a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, impedisce che la controdichiarazione, contenente un canone più alto di quello convenuto, possa sostituire il canone pattuito e previsto nel contratto registrato. Nella fattispecie all’esame della Corte, pertanto, deve essere affermata la perdurante validità dell'(unico) contratto registrato, in ragione dell’invalidità della convenzione di cui al canone maggiore. La scrittura privata è nulla per contrarietà alla norma imperativa non già perché non registrata ma in quanto illegittimamente sostituito un prezzo con un altro, «secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle». Nel caso di specie, l’effetto della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità del canone apparente. Resta dunque confermata la correttezza in diritto della condanna del locatore alla restituzione, a titolo di indebito, dei maggiori canoni percepiti, rispetto all’importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell’unico contratto registrato.

In aggiunta a quanto sopra riportato a commento della giurisprudenza di legittimità, resta da dire che la questione è stata oggetto anche di una recente riforma, approvata con la legge di Stabilità del 2016 per cui, ed in maniera, se ve ne fosse bisogno, ancora più chiara, è sanzionata la nullità di ogni accordo ‘in nero’ tra locatore e conduttore al fine di convenire un canone di affitto diverso (e superiore) rispetto a quello del contratto scritto e successivamente registrato.

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