Locazione. Compensazione reciproci crediti

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Corte di Cassazione, Sez. III Civ., 25.05.2016 n. 10750

Cosa accade se, stipulato un contratto di affitto, il conduttore scopre l’esistenza di vizi e difetti da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato ? quando è legittimato, lo stesso conduttore, a sospendere il pagamento del canone di locazione ? E’ possibile, in questo caso, la compensazione dei crediti, avuto riguardo al consolidato principio secondo cui l’istituto della compensazione presuppone l’autonomia dei rapporti cui si riferiscono i crediti medesimi ?

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ha precisato che il reciproco inadempimento dell’affittuario e del proprietario legittima la compensazione, senza considerare lo scadere dei termini di prescrizione.

Il fatto alla attenzione degli Ermellini. Adìto il Tribunale da parte di [X], nella qualità di conduttore di (un bar-discoteca) di proprietà della convenuta [Y], nella qualità di locatore, la quale, preliminarmente alla stipula del contratto di affitto, aveva garantito l’esistenza di tutte le concessioni necessarie per l’esercizio dell’attività e lo stato di perfetta efficienza degli immobili, degli impianti e delle attrezzature. Era stato concordato tra le parti il pagamento delle spese di straordinaria amministrazione a carico della concedente mentre, quanto all’energia elettrica, le parti, in buoni rapporti, avevano ‘verbalmente’ convenuto che gli importi dovuti sarebbero stati quantificati di volta in volta dalla concedente in quanto il consumo era condiviso con il supermercato posto al piano superiore, di proprietà della concedente medesima, costituendo, il bar-discoteca e il supermercato, un unico complesso immobiliare servito da un’unica cabina Enel, con un unico contratto di fornitura. Nell’avviare l’attività commerciale, parte attrice aveva, dopo poco, sostituito a proprie spese parte delle attrezzature e degli accessori della discoteca ma, successivamente, a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dai soprastanti locali del supermercato, il soffitto della discoteca aveva improvvisamente ceduto, impedendo il prosieguo dell’attività. Avviati i lavori di sistemazione – in essi compresi la revisione dell’impianto elettrico, risultato non a norma – la discoteca era rimasta chiusa per 30 giorni, periodo nel quale i canoni d’affitto venivano regolarmente corrisposti alla proprietaria. La ditta incaricata dalla concedente di procedere alla revisione dell’impianto elettrico aveva però sospeso i lavori per inadempimento della predetta, evidenziando la non conformità alla legge dell’impianto stesso. Parte attrice, continuando ad adempiere alla propria obbligazione di pagamento del canone, nel prendere visione delle bollette Enel relative ad un certo periodo di tempo, aveva constatato l’incompatibilità delle relative cifre con il consumo effettivo relativo alla discoteca, di guisa sospendendo il pagamento del canone. Il locatore, pertanto, aveva avviato una procedura di sfratto per morosità, conclusasi con la revoca della convalida concessa dal Tribunale. Nelle more, peraltro, la fornitura di energia era stata sospesa in diverse occasioni per morosità della concedente sino a quando, su segnalazione di quest’ultima, la prefettura aveva dichiarato l’inagibilità dei locali, costringendo la conduttrice ad abbandonarli definitivamente e a cessare l’attività. Conclusosi il procedimento di sfratto, il conduttore aveva chiesto il risarcimento dei danni sopportati oltre alla restituzione dei titoli cambiari forniti in garanzia mentre la proprietaria, in via riconvenzionale, aveva chiesto il pagamento dei canoni arretrati. Il Tribunale, con sentenza confermata in appello, ha accolto la richiesta del conduttore sulla restituzione dei titoli di garanzia, ritenendo altresì compensate integralmente le reciproche ragioni di credito. Non soddisfatta dell’esito del giudizio, la conduttrice ha fatto ricorso in Cassazione, evidenziando come la sentenza di merito avesse fatto cattiva applicazione dell’articolo 1242, secondo comma, c.c. sulla compensazione dei crediti reciproci.

In diritto. Con il primo motivo, per quel che qui interessa, il ricorrente, come detto, ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1242, comma 2, c.c. per la compensazione dei crediti reciproci. Per la Suprema Corte però il motivo è privo di pregio. Gli Ermellini ritengono corretto l’impianto motivazionale del giudice di appello «nella parte in cui ha ritenuto che le reciproche ragioni di credito, pur avendo il loro comune presupposto nel contratto di affitto, non potevano peraltro ritenersi derivanti da un unico rapporto, risultando diversi gli elementi costitutivi delle rispettive pretese (derivanti, l’una, da un titolo contrattuale, l’altra da uno speculare titolo aquiliano)». La decisione del giudice d’appello è dunque conforme a diritto nella parte in cui pone in luce la diversità dei titoli, pur premessa la unicità della fonte delle reciproche pretese.

A nulla valgono, pertanto, le difese della ricorrente che, a sostegno delle proprie tesi, richiama le sentenze di legittimità che predicano la «inapplicabilità dell’istituto della compensazione (Cass. 2171/1997; 18498/06) in presenza di un medesimo rapporto, poiché quella giurisprudenza si riferisce a rapporti pur sempre e solo contrattuali, benché diversi, con riguardo alle rispettive ragioni di credito, quanto al relativo petitum sostanziale – risarcitorio da inadempimento contrattuale – restitutorio da mancato pagamento».

In altri e più chiari termini, gli Ermellini hanno ritenuto che le reciproche ragioni di credito del conduttore e del locatore, benché si fondino sul comune presupposto del contratto di affitto, non possono considerarsi derivanti da un unico rapporto, diversi risultando i titoli costitutivi di ciascuna pretesa: risarcitoria da inadempimento contrattuale (conduttore) e restitutoria da mancato pagamento (locatario). Ad avviso dei giudici di legittimità ne consegue che risulta inapplicabile la prescrizione del diritto al pagamento dei canoni d’affitto, proprio in quanto, nella fattispecie, si verte «in ipotesi di compensazione legale, operante, come è noto, con effetto ex tunc, dal momento della coesistenza delle rispettive ragioni di credito».

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