La c.d. ‘immissione in possesso all’atto del preliminare di vendita di immobile non seguito dal definitivo non può costituire titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene

Corte di Cassazione, Sez. II Civ., 19.11.2015 n. 23673

Con la sentenza in commento la Suprema Corte ha chiarito che, ove alla stipulazione di un preliminare di vendita non segua la stipulazione del contratto definitivo, la relativa ‘immissione nel possesso’ non vale ai fini dell’usucapione.

All’esame degli Ermellini la impugnata sentenza della Corte territoriale che, richiamando precedenti, in termini, della Suprema Corte «(Cass. 9 febbraio 2006 n. 2857 e, in precedenza, Cass. n.ri 8422/2003 e 5964/1996)», aveva ritenuto utile, ai fini dell’usucapione di un immobile, il possesso acquisito a seguito di preliminare di vendita al quale, però, non era mai seguita la stipulazione del contratto definitivo, con la precisazione che, ai fini dell’usucapione, non deve necessariamente sussistere la convinzione di esercitare un potere di fatto in quanto titolare del relativo diritto, «ma sarebbe sufficiente che tale potere venga esercitato come se si fosse titolari del corrispondente diritto, indipendentemente dalla consapevolezza che invece questo appartenga ad altri».

Gli Ermellini hanno invece ribaltato tale decisione, ritenendo che nella fattispecie andava viceversa applicato il noto principio già affermato con sentenza delle Sezioni Unite n. 7930/2008 secondo cui l’art. 1140 cod. civ., ed i principi generali in materia di possesso, non consentono la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendentemente ed anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio.

La Suprema Corte ha dunque ricordato cosa le Sezioni Unite hanno chiarito – in linea con la più accreditata dottrina secondo la quale «ciò che si trasferisce è solo l’oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per effetto di un negozio» –ovverosia che «“l’acquisto a titolo derivativo del possesso è una espressione da usarsi solo in senso empirico e traslato” di guisa che “dalla stessa nozione di possesso, definito dall’art. 1140 cod. civ. come il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, si evince che esso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l’esercizio”. In altre parole la cosiddetta “immissione in possesso” all’atto del preliminare di vendita di immobile (immobile, la cui proprietà ed il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l’atto definitivo traslativo) non può costituire —di per sé- titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene».

Ciò posto, gli Ermellini hanno accolto il ricorso di una Società che chiedeva la restituzione di alcuni cespiti immobiliari divenuti, secondo la Corte di Appello, di proprietà, per intervenuta usucapione, di due coniugi che li avevano acquistati, nel 1970, con scrittura privata a cui non era seguito il contratto definitivo, nonostante le intimazioni del Tribunale, poi prescrittesi. La Società aveva chiesto la restituzione a cui i due coniugi avevano opposto la declaratoria di intervenuto acquisto per usucapione. La Corte di Appello ha dato, come visto, ragione alla coppia ma non altrettanto ha fatto la Suprema Corte precisando come, in assenza del rogito, gli immobili devono tornare alla Società.

Cassata la decisione, la parola torna al Giudice del rinvio, anche per le spese.

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