Infiltrazioni dal lastrico solare dell’edificio. Chi risponde dei danni

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Infiltrazioni dal lastrico solare dell’edificio. Chi risponde dei danni.

Cass. Civ., Sezioni Unite, 10.05.2016, n. 9449

Le Sezioni Unite della Suprema Corte sono di recente intervenute, con la sentenza ora in commento, a risolvere la controversa questione, dirimendo il contrasto sorto in seno alle sezioni semplici e statuendo che dei danni deve rispondere per due terzi il condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello, soluzione che discende dalla applicazione del seguente principio di diritto: «in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Il fatto. Con atto di citazione la Sig.ra [X], conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale territorialmente compente, il Condominio [Y] e la Sig.ra [Z] per sentirli condannare al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento asseritamente provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà esclusiva della [Z], avente, in parte, funzione di copertura del medesimo edificio, con la precisazione che il Pretore, adito con ricorso per danno temuto, aveva emesso nei confronti di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all’esecuzione di lavori, come indicati dal C.T.U. nel corso del giudizio. Il Condominio, ritualmente costituitosi, contestava la sussistenza di ogni responsabilità a proprio carico, e chiedeva in via principale la condanna dell’attrice [X] al rimborso dell’importo necessario per l’esecuzione dei lavori disposti dal Pretore; in subordine, chiedeva accertarsi l’esclusiva responsabilità della [Z] e disporsi la sua conseguente condanna al rimborso delle somme indicate. Costituitasi in giudizio anche la [Z], questa chiedeva il rigetto delle domande avanzate nei suoi confronti. Il Tribunale confermava l’ordinanza cautelare, condannando i convenuti in solido al risarcimento del danno in favore dell’attrice, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo e per i 2/3 a carico degli altri condomini, oltre al pagamento delle spese processuali. Avverso tale decisione la [Z] proponeva appello chiedendo che, in parziale riforma della sentenza impugnata, il risarcimento del danno a suo carico, in favore della [X], fosse rapportato alla sua quota millesimale e non a quella di 1/3 ex art. 1126 cod. civ.. Il Condominio, con appello incidentale, domandava in via subordinata la condanna della [Z] al pagamento di 1/3 del costo dei lavori, ferma analoga ripartizione ex art. 1126 cod. civ. del danno liquidato in favore dell’attrice. Chiedeva, inoltre, il rigetto di ogni domanda svolta nei suoi confronti, con la conseguente condanna della [Z] al pagamento, in proprio favore, delle spese del doppio grado del giudizio; in ogni caso chiedeva limitarsi la determinazione del danno subito dalla [X] a quello realmente sopportato come diretta conseguenza delle infiltrazioni subite. La Corte di appello rigettava il gravame, confermando la sentenza impugnata, e quindi ritenendo [Z] ed il Condominio [Y] tenuti ad eliminare tutte le cause delle infiltrazioni di acqua con le dovute riparazioni al terrazzo di copertura dell’edificio, nonché a rifondere i danni che dette infiltrazioni avevano provocato all’interno dell’appartamento di [X], nella misura indicata dall’art. 1126 cod. civ..

A proporre ricorso dinanzi alla Suprema Corte la soccombente [Z], affidato ad un unico motivo. La [X] resisteva con controricorso. All’esito della discussione della causa nella pubblica udienza, la Seconda Sezione, con ordinanza interlocutoria, rimetteva gli atti al Primo Presidente ai fini della eventuale assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, ritenendo opportuno un ripensamento dell’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 3672 del 1997, sulla base del quale la controversia era stata decisa nei gradi di merito.

In diritto. La Suprema Corte a Sezioni Unite, con la decisione ora in commento, ricorda anzitutto che le decisioni impugnate, in primo e secondo grado, si erano uniformate al principio espresso dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 2672/1997, emessa in sede di risoluzione di contrasto, secondo cui «poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura dei terzo residuo». Le Sezioni Unite (n.2672/1997) hanno ritenuto che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, per difetto di manutenzione, si ricollegasse, piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223, primo comma, cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.). Pertanto, se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati i condomini, secondo le regole previste dagli artt. 1123 e 1126 cod. civ., al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante per difetto di manutenzione dovrebbero essere tenuti gli obbligati inadempienti. Tuttavia, successivamente alla decisione delle Sezioni Unite (n.2672/1997), a cui si sono poi uniformate alcune sezioni civili, sono intervenute altre decisioni della Suprema Corte (Cass. Civ., n.15300/2013, ed in senso conforme Cass. Civ., 9084/2010) che ha ritenuto, ricordano gli Ermellini con la sentenza ora in commento, che «la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini dal medesimo indebitamente tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non – nemmeno in via concorrente – sul condominio». Ecco perché la seconda sezione civile, con la ordinanza interlocutoria, ha ritenuto opportuno l’intervento delle Sezioni Unite. Ciò che maggiormente rileva, ha osservato la Seconda Sezione, «è però la convinzione che gli obblighi di contribuzione fissati negli art. 1123, 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni, non l’allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore. Esso infatti risale alla mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante. Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza (…) sia esente da specifiche colpe». Né – si è precisato – «il criterio di regolazione di cui all’art. 1218 vale a correggere, di norma, l’imputazione degli addebiti» e «il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull’utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge l’art. 1126 c.c., fondato sull’utilità del danneggiante». La Seconda Sezione ha, infine, ribadito che «il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri rnillesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine».

Ed ecco che le Sezioni Unite, con la decisione ora in commento, ritengono che alla questione posta con l’ordinanza di rimessione debba rispondersi nel senso che «la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo. Ritiene, altresì, che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. ».

Al proprietario/utilizzatore esclusivo del lastrico solare deve addebitarsi tutta la responsabilità soltanto quando risulta provato che la condotta “colpevole” delle infiltrazioni d’acqua è ascrivibile esclusivamente a lui. Per il resto, vale la regola di ripartizione mutuata dall’art. 1226 c.c.. E ciò in quanto sussiste una «naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune – sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all’amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, cod. civ. – induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall’art. 1126 cod. civ.». Giova peraltro ricordare che le opere di riparazione o di ricostruzione, necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni, richiedono la collaborazione del proprietario esclusivo e del condominio; «il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione» – un terzo all’uno e due terzi all’altro – «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante».

Il ricorso è stato dunque rigettato.

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