Costruttore-venditore. Sussiste l’obbligo risarcitorio

Costruttore-venditore. Infiltrazioni d’acqua. Lavori d’urgenza. Sussiste l’obbligo risarcitorio

Corte di Cassazione, Sez. II Civ., 04.03.2016 n. 4319

«Deve ritenersi che il principio in base al quale quantificare i danni dovuti ex art. 1669 Cc dal costruttore-venditore dell’immobile per le infiltrazioni d’acqua è quello secondo cui l’ambito della relativa responsabilità, posta da tale norma a carico dell’appaltatore per rovina o difetti della costruzione, in mancanza di limitazioni legali, deve ritenersi coincidere con quello generale della responsabilità extracontrattuale, e, come tale, comprensivo di tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel contratto d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione: ne consegue che i danni coincidono con i costi dei lavori sostenuti dall’acquirente dell’immobile in esecuzione dell’ordine d’urgenza reso dal giudice».

Ed ecco che la Suprema Corte torna a confermare un principio già in precedenza espresso ovverosia che l’art. 1669 c.c. – «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta» – dettato, a rigore, per la materia degli appalti, va inteso in stretto rapporto di specialità con l’art. 2043 c.c., che disciplina la responsabilità extracontrattuale, o aquiliana, con riferimento alla violazione di regole primarie di ordine pubblico, stabilite per garantire l’interesse alla sicurezza dell’attività edificatoria, e, di conseguenza, la conservazione e la funzionalità degli edifici, onde preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone.

Il costruttore-venditore è garante per qualsiasi tipo di vizio presente nell’immobile, e quindi tenuto a rifondere all’acquirente le spese tutte legate ai lavori d’urgenza che si siano resi necessari, nella specie, per le infiltrazioni d’acqua nel fabbricato.

Il fatto. Instaurato giudizio in primo grado dall’Inail che, acquistato un immobile dalla società convenuta, riscontrate infiltrazioni di acqua nello stesso, aveva richiesto a quest’ultima il risarcimento dei danni sopportati, tenuto conto che il fabbricato era composto da più appartamenti locati a terzi, domanda alla quale ne erano seguite altre proposte dalla stessa Inail per ulteriori danni manifestatisi in seguito nonché dagli inquilini del fabbricato nei suoi confronti, il Tribunale, riuniti i distinti procedimenti, rigettate le domande degli inquilini in difetto di prova dei danni ulteriori rispetto agli inconvenienti che l’Inail aveva provveduto ad eliminare, accoglieva la domanda di quest’ultima, nella sua veste di attrice. La sentenza, confermata dalla Corte di Appello, veniva impugnata dinanzi alla Suprema Corte dalla Società costruttrice-venditrice del fabbricato che affida il proprio ricorso a tre motivi di impugnazione. Per quel che qui rileva, la Società ricorrente si doleva, con il primo motivo, di violazioni di legge, rilevando che la Corte territoriale avesse erroneamente ricompreso, tra le spese da rimborsare, correlate alle opere di eliminazione dei vizi costruttivi, anche quelle concernenti interventi non necessari «o che andavano oltre i difetti lamentati, basandosi sulla Ctu sommariamente eseguita nel procedimento ex art. 700 c.p.c., senza considerare le risultanze ben più approfondite della Ctu collegiale svolta nel giudizio di merito», nonché, con il terzo motivo, per omessa ed insufficiente motivazione circa un fatto decisivo, per avere la Corte, come detto a proposito del primo motivo, inserito tra le spese da rimborsare alcune che non erano imputabili alla società ricorrente, come si evinceva dalla CTU collegiale espletata.

Considerato in diritto. Gli Ermellini rilevano l’infondatezza dei motivi di impugnazione sopra citati, sulla base delle seguenti considerazioni in diritto: «Il principio correttamente messo dalla Corte di merito a base del suo ragionamento, circa la quantificazione dei danni dovuti ex art. 1669 cc dalla [X] è quello secondo cui l’ambito della relativa responsabilità, posta da tale norma a carico dell’appaltatore per rovina o difetti della costruzione, in mancanza di limitazioni legali, deve ritenersi coincidere con quello generale della responsabilità extracontrattuale, e, come tale, comprensivo di tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel contratto d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione (cfr. Cass. 27 aprile 1989, n.1948), dovendosi la liquidazione dei danni ispirare ai criteri dettati in materia dagli artt. 2056, 1223, 1226 e 1227 c.c., danni nella specie coincidenti con i costi dei lavori sostenuti dall’INAIL in esecuzione dell’ordine d’urgenza reso dal Pretore di Roma».

La motivazione dei giudici di merito è adeguata, proseguono gli Ermellini, anche con riferimento alla decisione di aderire alle conclusioni del CTU in sede cautelare, e non già a quelle dei Consulenti nominati in primo grado, «non avendo questi ultimi potuto verificare la situazione oggettiva dell’immobile prima dell’esecuzione dei lavori ordinati in via d’urgenza ed eseguiti dall’Inail».

Al costruttore-venditore non resta che pagare le spese del giudizio.

 

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