Condominio. Uso delle cose comuni. Lastrico solare.

lastrico

“a) Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”; b) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso”.

I richiamati principi di diritto sono stati ricordarti nella recente sentenza degli Ermellini[1] che, dando ragione al ricorrente, hanno cassato la sentenza impugnata e rinviato ad altra sezione della Corte di Appello che dovrà procedere ad un nuovo esame per verificare se la bussola in vetro realizzata nel soffitto del suo appartamento, per accedere direttamente al sovrastante lastrico solare, privi gli altri condomini della reale possibilità di utilizzare il solaio.

Procediamo con ordine.

In fatto e in diritto. A seguito della realizzazione di un’apertura nel soffitto, da parte di un condomino [X] proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, protetta con una bussola di vetro, per accedere direttamente al sovrastante lastrico solare, il proprietario dell’altro alloggio, posto al di sotto della copertura del fabbricato, [Y], agiva in giudizio per chiedere l’eliminazione dell’apertura, asseritamente praticata senza autorizzazione e comunque in violazione dell’art. 1102 cod. civ.. In particolare, [Y] osservava, in sostanza, che la bussola in vetro non equivaleva ad un tetto vero e proprio a protezione della casa e che la sostituzione di parte del tetto con una bussola, di proprietà privata, e l’incorporazione di parte del tetto in proprietà esclusiva, costituiva violazione dell’art. 1102 cc. e degli artt. 1118 e 119 cc.. E mentre il Tribunale rigettava la domanda di [Y] – ritenendo che (i) la funzione di copertura rimaneva garantita dalla bussola; (ii) non vi era lesione dei diritti altrui, ma solo un migliore utilizzo del diritto esclusivo; (iii) [X] era legittimato a ciò non solo in quanto condomino, ma soprattutto in quanto usuario; (iv) [X] quale unico usuario, aveva tutto il diritto di escludere dal godimento della cosa comune gli altri condomini, ad esclusione di quelle parti del terrazzo di uso comune; (v) le opere non sembravano aver compromesso la statica del Condominio – la Corte territoriale la accoglieva, disponendo il ripristino a regola d’arte dello stato antecedente l’apertura, tenuto conto che l’intervento era stato realizzato sulle strutture comuni dell’immobile, senta autorizzazione alcuna, tagliando alcune travi portanti del tetto sottostante al lastrico solare, in ogni caso stravolgendo l’uso che il condomino può fare delle cose comuni.

La Cassazione, invece, accoglie il ricorso del proprietario dell’ultimo piano ritenendo sussistente il vizio di motivazione da parte della Corte di appello quando afferma che il solo necessario taglio delle travi del solaio, ove non ulteriormente valutato anche con riguardo alla statica e comunque agli altri limiti dettati dall’art. 1102 cod. civ., determini l’alterazione della cosa comune, dovendosi altrimenti ritenere inibito qualsiasi intervento, appunto, sulla cosa comune. In altri e più chiari termini, la Corte di Appello, precisano gli Ermellini, avrebbe dovuto «specificamente valutare, adeguatamente motivando, la violazione degli altri limiti indicati, anche con la realizzazione della bussola a copertura della nuova apertura». Erra la Corte locale ad accentrare “tutto il suo argomentare giuridico” sulla circostanza che “l’apertura della bussola avrebbe alterato la destinazione del lastrico solare, essendo intervenuti nella sua struttura“, perché ha dimenticato che nello stesso lastrico solare era già inserita una bussola d’accesso condominiale.

I Giudici di Piazza Cavour non fanno altro che confermare i principi di diritto, già espressi da altre sentenze, in epigrafe ricordati, secondo cui il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene e che gli altri potenziali condomini non siano privati di reali possibilità di farne uso.

La parola, dunque, al giudice del rinvio.

 

[1] Cass. Civ., Sez. II, 10.03.2017 n. 6253

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