Condominio e il portone lasciato aperto

Condominio. Quali rimedi per reagire alla condotta di un condomino che ha l’abitudine di lasciare sempre aperto il portone di ingresso?

Le controversie in ambito condominiale costituiscono una parte rilevante dell’intero contenzioso civile. E non è difficile crederlo: i motivi vengono alimentati da rancori, frustrazioni e antipatie che si accumulano, spesso per questioni futili e banali, e che, esplodendo, danno vita a controversie che non fanno altro che intasare il sistema giudiziario italiano, come noto già sovraccarico.

L’argomento di cui al presente commento riguarda il ‘portone d’ingresso’.

Quante volte, se troviamo il portone d’ingresso aperto, magari di notte, ci capita di interrogarci su come comportarci, specie se conosciamo l’identità del condomino ‘distratto’, evidentemente ciò costituendo un rischio per la sicurezza di tutti i condomini?

Anzitutto, necessita precisare cosa dice la normativa applicabile.

In sintesi: tutti i comunisti hanno pari diritto di usare la cosa comune. Tanto è sancito dall’art. 1102, primo comma, c.c. – «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa» – dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in ragione del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c..

I criteri d’uso delle parti comuni possono distinguersi nei seguenti: a) criterio di carattere qualitativo, che impone di non alterare la normale destinazione del bene; b) criterio di carattere quantitativo, che prescrive l’obbligo di consentire agli altri partecipanti l’uso paritario del bene secondo il loro diritto.

La giurisprudenza della Suprema Corte (sentenze nn. 2084/1992; 1057/1999; 4601/1981) non ha mancato di individuare il significato dell’inciso “pari uso” di cui al richiamato art. 1102 c.c.: nel senso che detta espressione «non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione» (così, Cass. civ., n.8808/03).

Si tratta di regole, queste poste dall’art. 1102 cod. civ., che meritano attenzione: ogni contitolare può servirsi della cosa senza pregiudizio del pari potere degli altri.

Ciò precisato in generale, quali sono gli usi vietati e quali quelli consentiti, in particolare con riferimento al portone d’ingresso.

Premessa la funzione del portone d’ingresso, che è quella di permettere di raggiungere l’edificio condominiale dalla strada pubblica, tenendo presente che non vi è alcuna disposizione normativa che imponga l’obbligo di chiudere il portone, si può pensare di inserire nel regolamento condominiale disposizioni che lo riguardino, richiamando le regole di diligenza sull’uso della cosa comune. Ad esempio, la circostanza di avere cura di verificare sempre la chiusura del portone d’ingresso [negli orari in cui lo stesso deve rimanere chiuso] prevedendo l’irrogazione di sanzioni pecuniarie nel caso di inadempimento da parte del condomino che detta disposizione non rispetti, e sempre che vi sia la prova del fatto a lui imputabile, sanzione pecuniaria destinata al fondo spese condominiali ordinarie, ai sensi dell’art. 70 disp. att. cod. civ..

Nel caso di mancata previsione di tale circostanza nel regolamento condominiale, peraltro nella pratica difficilmente riscontrabile, ove si sia in presenza di un reiterato e protratto comportamento, poco incline alla buona educazione da parte di un certo e definito condomino, sempre, si ripete, che si abbia prova certa di detta condotta a lui addebitabile, si potrà procedere con una diffida, con la quale sollecitare maggiore attenzione, in difetto preannunciando, come a tutti noto, di adire le vie legali…il cui esito, tuttavia, è buona norma ricordarlo, non è di facile previsione.

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2 thoughts on “Condominio e il portone lasciato aperto

  1. ALFREDO Reply

    E, come nel mio caso, quando il portone è stato rubato, esiste una legge che costringa l’amministratore e i condomini non pagatori a versare le spettanze per la sostituzione?
    Nel mio condominio siamo senza portone da quasi un anno e, nonostante ci sia un preventivo pronto ormai da tempo, non si riesce a sostituirlo perchè solo 4 condomini su un totale di 16 hanno versato la quota assegnata dallo stesso amministratore.
    Ovviamente l’amministratore, essendo esterno, non sollecita più di tanto il pagamento (forse non lo ha mai fatto) e quindi vorrei sapere se posso allegare alla mia e-mail di protesta, una sentenza e/o una normativa della Questura che obblighi, per la sicurezza, all’installazione urgente del portone.
    Grazie

    • Cristiana Centanni Post authorReply

      Non può revocarsi in dubbio che un palazzo senza portone presenta problemi di pericolo, di sicurezza, e purtroppo, alle volte, anche di danni, in caso di furti facilitati dall’assenza del portone, specie in tempo di crisi economica, come l’attuale. Ed è quindi necessario agire sollecitamente per evitare spiacevoli inconvenienti.
      Il portone d’ingresso è annoverato all’art. 1117 c.c. tra le parti comuni. Ed è sull’amministratore che grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio (art. 1130 del c.c.), a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti.
      L’amministratore ha così l’obbligo di intervenire, eseguendo urgentemente la necessaria manutenzione straordinaria, pena la propria responsabilità, sia civile che penale, giustificando le sue scelte di fronte ai propri condòmini alla prima assemblea di condominio. E’ tuttavia vero che, ove l’amministratore, come mi dice, pur essendosi attivato, non potesse affidare ad alcuno il compito di installare un nuovo portone, per la carenza di fondi disponibili, e non essendosi i condomini affrettati a fornirgli le risorse necessarie, non può essere ritenuto responsabile.
      E allora, cosa può fare il singolo condomino se è necessario effettuare degli interventi di manutenzione straordinaria urgenti, ma per incuria non si assumono i necessari provvedimenti ? Il condomino deve chiedere la convocazione di un’assemblea. È inequivocabile come, ma anche sotto un profilo logico, la installazione del portone richieda prontezza ed immediatezza, non potendo essere differita nel tempo. Anche perché, se non è facile attribuire la responsabilità di eventuali danni all’Amministratore, come sopra visto, sarebbero, invece, i singoli condomini ad essere chiamati a rispondere sia in sede civile che penale per eventuali danni causati dall’omesso intervento urgente e questo varrebbe ricordarlo ai condomini che non hanno versato la propria quota.
      La legge [Art. 1134 c.c.] dà modo al singolo condomino di far eseguire i lavori urgenti, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore, e chiederne poi il rimborso pro quota agli altri condomini dimostrando l’urgenza dell’intervento effettuato.
      Questo può fare Lei e coloro che hanno corrisposto le somme necessarie, anche per non rispondere di eventuali danni causati ad altri condomini o a terzi nel caso gli altri comproprietari restassero inerti. Questo può fare l’amministratore, ai sensi 1135 cod. civ., senza convocare l’assemblea qualora i lavori rivestano i caratteri dell’urgenza e a condizione che ne riferisca all’assemblea nella prima seduta utile.
      Lei nulla dice in ordine al fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. [L’assemblea dei condomini provvede, tra le altre, alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori]. Il mancato incasso della quota fondo del singolo moroso, come ogni mancato incasso di una quota condominiale, consente il recupero forzoso. In sostanza, si potrà richiedere a un giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, trattandosi di una somma certa, liquida ed esigibile, contro il condominio inadempiente previa, ove non sia stata già presentata, intimazione ad adempiere. Una volta ottenuto il titolo esecutivo, il creditore può aggredire i beni dei condomini per soddisfare il proprio credito iniziando l’esecuzione dai condomini morosi e, soltanto in caso di insuccesso, procedere con quelli in regola con i pagamenti.
      Salvo diverso accordo, le spese per manutenzione/sostituzione/installazione del portone, sia che si tratti di straordinaria manutenzione che di innovazione, devono essere ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Sarà quindi onere dell’Amministratore indicare i condomini che hanno corrisposto le loro quote e quindi escluderli dalla procedura esecutiva per la riscossione forzata del credito.

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