Condominio. con la riforma è possibile suddividere in due unità l’appartamento

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Condominio. con la riforma è possibile suddividere in due unità l’appartamento  sempre che il regolamento non lo vieti

Corte di Cassazione, sez. II civ., 24.06.2016, n. 13184

La fattispecie all’esame della Suprema Corte. Il Tribunale, adìto in primo grado dal Condominio, in accoglimento della domanda avanzata nei confronti di una condomina, che aveva distinto l’appartamento di sua proprietà in due unità immobiliari nonché soprelevato il lastrico solare, dichiarava illegittime la suddivisione e la sopraelevazione. Proposto appello, il giudice di secondo grado, in parziale riforma della decisione impugnata, rigettava la domanda relativamente alla soprelevazione ma confermava la illegittimità della suddivisione dell’appartamento. I Giudici territoriali, infatti, ritenevano: (i) la suddivisione in due unità immobiliari dell’appartamento non poteva non essere illegittima, prevedendo il regolamento condominiale un edificio costituito da sole 14 unità immobiliari; (ii) la creazione di un altro appartamento non avrebbe potuto non comportare, in caso di vendita futura, l’incremento del numero dei condomini, con un possibile pregiudizio sull’utilizzo dei beni e dei servizi comuni; (iii) l’aumento del numero dei condomini avrebbe deprezzato il valore dell’edificio; (iv) sarebbe risultata negativa l’incidenza su costituzione e funzionamento dell’assemblea condominiale.

Nonostante le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale siano state per il rigetto del ricorso, gli Ermellini lo accolgono per le motivazioni di seguito illustrate.

«L’art. 1122 c.c., nel testo ratione temporis applicabile», precisa la Suprema Corte, «disciplina l’ipotesi in cui il condomino realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva: consente l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino). Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass.2493/1967;2683/1980)». In altri e più chiari termini, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale intervento arrechi, o possa arrecare, pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che spetta ai comproprietari. Le motivazioni del Tribunale che hanno ritenuto illegittima la suddivisione dell’appartamento si fondano, ritengono gli Ermellini, su mere ipotesi, senza la verifica in concreto della effettiva incidenza che l’aumentato numero di condòmini avrebbe determinato sull’uso delle cose comuni: «sarebbe stata necessaria una indagine che avesse tenuto necessariamente conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell’edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare; il che non potrebbe desumersi dalla menzione nel regolamento condominiale contrattuale della (mera) esistenza di sole 14 unità, senza che sia stato in alcun modo accertata alcuna prescrizione vincolante o, meglio, alcun divieto di suddivisione degli appartamenti».

Infine, circa l’eventuale incidenza negativa sulla costituzione e sul funzionamento dell’assemblea di condominio, la Suprema Corte, interpretando in senso evolutivo la relativa disciplina, giusta le novità introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, seppure inapplicabile al caso di specie, afferma che, secondo il nuovo art. 69 disp. att. c.c., è consentita la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, ovverosia quando, a seguito di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unità immobiliare, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale della unità immobiliare.

In conclusione, secondo gli Ermellini, previamente ed anzitutto accertando che il regolamento condominiale non vieti la suddivisione delle unità immobiliari, sarà necessaria ed opportuna una indagine che tenga conto di ubicazione, struttura e dimensioni dell’edificio per verificare il peso dell’eventuale uso maggiormente intensificato della cosa comune. E se la suddivisione si attua nel rispetto del diritto degli altri condomini, non potrà che essere legittima.

Parola al giudice del rinvio.

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