A chi spetta sostenere le spese per la manutenzione della caldaia, quando l’appartamento è dato in locazione?

L’eterna querelle tra locatore e conduttore.
Capita frequentemente, infatti, di dover rispondere a richieste di delucidazioni in ordine alla competenza delle spese relative alla caldaia in caso di abitazione in affitto.

Va anzitutto ricordato che l’obbligo principale che incombe su chi affitta è rappresentato dalla consegna al conduttore di un immobile che si trovi ‘in buono stato di manutenzione’, definizione certamente vaga ma che, integrata con quanto disposto dall’art. 1578 c.c. che detta disposizioni relative al caso che al momento della consegna la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, sta a significare che il proprietario deve consegnare all’affittuario un’abitazione in buone condizioni manutentive ed a norma, secondo quanto disposto dalla legge nei riguardi degli impianti.

In aggiunta ed in disparte a quanto sopra rilevato, vi è da dire che nel contratto di affitto è buona norma mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare, specie con riferimento a quelle relative agli ‘impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione di acqua calda e addolcimento acque’.

Ciò posto in linea generale, le spese di manutenzione – così come le piccole riparazioni dovute all’utilizzo – della caldaia, la pulizia ed il controllo fumi sono a carico dell’inquilino, in quanto rappresentano spese di manutenzione ordinaria dell’impianto termico, così come a carico dell’inquilino restano anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale. Le manutenzioni ordinarie riguardano cioè le verifiche periodiche, messa in funzione e riparazioni dovute al normale uso, e sono sempre a carico del conduttore sia nel caso di impianto autonomo sia nel caso di riscaldamento centralizzato.

Spettano al locatore (cioè al proprietario) le spese per la sostituzione della caldaia, o di parti di essa, nel caso in cui la rottura sia dovuta a vetustà o a caso fortuito. Come confermato dalla Suprema Corte di Cassazione (sentenza n.24737 del 2007), gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le spese di riparazione sono a carico del locatore. Ciò ai sensi dell’art. 1621 c.c., secondo cui “Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario”. E la sostituzione della caldaia, ovvero di parti della stessa, è considerata un’innovazione, ossia una riparazione straordinaria. Il locatore non risponde, invece, delle spese per la sostituzione della caldaia SOLTANTO quando la rottura è dipesa da negligenza o da mancata manutenzione da parte dell’affittuario, tenuto in questo caso conto della circostanza che la pulizia e la manutenzione della caldaia sono obbligatorie per legge così come risultano necessarie affinché l’impianto si mantenga funzionante.

Anche le spese di eventuali adeguamenti necessari per legge sono a carico del proprietario.
Nel delineato contesto, il codice civile è chiaro: – l’art. 1576, primo comma, recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”; – l’art. 1609 precisa: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”.

Vero è che non è facile distinguere tra deterioramento dovuto all’uso e vetustà o al caso fortuito, in questi casi gli usi locali e soprattutto il buon senso dovrebbero consentire di risolvere la questione prima di adìre, e magari senza adìre, l’Autorità Giudiziaria.

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